Новые возможности на рынке недвижимости Казахстана
Олег Батраченко, Президент группы компании THOR
Любые рынки подвержены краткосрочным и долгосрочным колебаниям. Всем известно, что периодически происходит с рынком нефти, цветных металлов или рынком ценных бумаг, на которых ситуация может меняться в считанные секунды. И на всех этих рынках люди зарабатывают деньги.
Рынок недвижимости не является исключением. Подход к его оценкам из-за неоднородности товара (элитное строительство, бизнес-класс, эконом-класс и т.д.) более неоднозначен, чем у рынков с однородным товаром. Отсюда можно сделать вывод, что даже при глобальном кризисе резкого спада во всех его секторах сразу не произойдет.
Мнение большинства аналитиков совпадает: инвестирование в недвижимость по-прежнему остается одним из самых привлекательных финансовых инструментов, а паевой инвестиционный фонд недвижимости становится альтернативой прямому инвестированию в строительные проекты для частных инвесторов и "открытых" компаний.
Фонды недвижимости делятся на три типа: девелоперские фонды, фонды коммерческой недвижимости (или рентные) и непубличные закрытые паевые инвестиционные фонды. Такое разделение напрямую зависит от целей владельцев фондов. Девелоперские фонды вкладывают средства в строительство новых объектов недвижимости и рассчитывают на получение разового дохода после каждой реализации квартир или зданий. Для получения прибыли на текущий капитал потребуется создание т.н. "рентного фонда". В нем, как правило, пайщики имеют возможность получать ежегодный доход – своего рода дивиденды. В собственности рентного фонда находится коммерческая недвижимость, которая и приносит основной доход в виде арендных платежей. Непубличные закрытые фонды недвижимости создаются в целях оптимизации налогообложения. Это некий инструмент налогового планирования, который не предполагает привлечения сторонних инвесторов и биржевого или внебиржевого обращения паев.
Покупка пая фонда недвижимости имеет ряд преимуществ по сравнению с прямыми инвестициями. В первую очередь потому, что девелоперские риски в фонде, в отличие от прямых инвестиций, всегда диверсифицированы. При работе с застройщиком напрямую инвестор рискует своей личной жилплощадью. Тогда как у фонда количество квартир может достигать нескольких тысяч, и если качество нескольких из них оставляет желать лучшего, на стоимости пая, а значит и на инвесторе, это практически не отразится. Большинство фондов пытается диверсифицировать риски, работая с разными застройщиками. Этот шаг – еще одна попытка застраховаться от непредвиденных обстоятельств: если одна строительная компания подведет, то пайщик опять же пострадает меньше.
Кроме девелоперских рисков инвесторы несут также риски снижения рыночной стоимости актива. Из-за разных факторов стоимость любой квартиры или дома может упасть. Может измениться и конъюнктура рынка в целом. Поэтому фонды недвижимости предлагают частным инвесторам стать владельцами недвижимости в различных городах. А если еще и в различных странах, то риск становится практически нулевым. Вряд ли цены упадут одновременно в Казахстане, России, Англии и Америке.
Создание именно такого Международного фонда казахстанской недвижимости, привлекательного и оптимального в налоговом отношении для казахстанских и зарубежных инвесторов, предлагает американская финансовая группа THOR, работающая в Казахстане через свое Алматинское представительство.
Основываясь на обширном международном опыте в области реализации подобных программ, группа THOR разработала программу по созданию структуры оффшорно-оншорного мастерфидер (MasterFeeder) фонда. Данная структура состоит из трех фондов: мастер-фонда, который непосредственно осуществляет вложения в конечные объекты инвестирования, и двух фидерных фондов, которые привлекают финансирование и, в свою очередь, покупают паи мастер-фонда.
Денежные средства, полученные от размещения акций всех классов Фонда, хранятся в двух банках-депозитариях (Custodian Banks), задействованных Консультантом, один из которых находится в США, а другой в Казахстане.
Данный финансовый инструмент обладает рядом возможностей как для инвесторов так и для строительных компаний.
Инвестиционная привлекательность и доступ к западным рынкам капитала
В отличие от инвестирования в отдельные проекты недвижимости предлагаемый Фонд является наиболее привлекательной для инвесторов формой вложений с точки зрения минимизации инвестиционных рисков при сохранении повышенного уровня доходности. Это обеспечивается следующими особенностями данного финансового инструмента:
·Диверсифицированный портфель проектов и объектов недвижимости, сбалансированный по отраслям, видам недвижимости, географическим секторам, срокам реализации проектов и формам получения инвестиционного дохода.
·Возможность вложения крупных средств в один финансовый инструмент с устойчивой повышенной доходностью (по сравнению, например, с 10-12% доходностью фондов недвижимости США) при минимальных затратах времени и средств на юридическую и финансово-аудиторскую проверку.
·Прозрачная инвестиционная политика и профессиональное управление средствами инвесторов с возможным привлечением с помощью Консультанта западных специалистов с должным практическим опытом и репутацией в области реализации проектов недвижимости.
·Повышенная ликвидность вложений за счет наличия в портфеле Фонда проектов с различными сроками завершения и объектов с различным порядком реализации.
·Четко прописанная в инвестиционном меморандуме Фонда процедура утверждения инвестиционных проектов и объектов инвестирования с возможным привлечением за счет средств Фонда международного финансового и технического аудита.
·Прозрачность операций Фонда, регулируемого соответствующими государственными органами США и BVI (Британские Виргинские острова) и периодически публикующего свою финансовую отчетность.
·Со временем – документированная и аудированная по международным стандартам история реально полученной инвестиционной доходности, обеспеченной управляющей компанией Фонда.
Дополнительные возможности заключаются в привлечении западных кредитных ресурсов, которые отличаются от казахстанских по длине и стоимости денег. Так можно говорить о привлечении кредитного финансирования на срок от 5–6 лет по ставке 10-11% годовых. Дополнительный левередж (leverage) позволяет повысить доходность инвестиций пайщиков и соответственно повысить привлекательность инвестиций.
Например, если активы под управлением фонда составляют US$20 млн и доходность проектов находится на уровне 20% годовых, создание левереджа 2:1 путем привлечения кредитных ресурсов в US$40 млн по ставке 10% позволяет: повысить объем инвестиций до US$60 млн и в 3 раза увеличить количество проектов, тем самым повысив диверсификацию; повысить доходность паевых инвестиций до 40%.
Инфраструктурная гибкость и расширение инвесторской базы
Предлагаемая структура Фонда позволяет осуществлять инвестиции в различные классы недвижимости, в разных странах и на различный срок. Более того, структура Фонда является гибкой и масштабируемой, так как к ней можно добавлять новые инвестиционные стратегии (private label strategies), выделяя под них новые классы акций.
Данная инфраструктурная гибкость Фонда идеальна с маркетинговой точки зрения. Для каждого индивидуального инвестора, который имеет определенную целевую нормированную на риск доходность, может быть составлен индивидуальный портфель. Например, инвестор, вкладывающий US$10 млн, может предпочесть инвестировать 80% своих средств в краткосрочные проекты и 20% – в долгосрочные. Соответственно, такому инвестору продается, скажем, 80 000 паев Класса А и 20 000 паев Класса Б. Предлагаемая структура также значительно облегчает управление активами для менеджера, который знает, что пул активов, пришедший от размещения паев Класса А, подлежит инвестициям в краткосрочные проекты, а Класса Б – в долгосрочные. Впоследствии все прибыли и убытки автоматически распределяются пропорционально между владельцами паев соответствующих классов.
Обеспечение контроля строительной компании при удовлетворении интересов инвесторов
Владея 100% акций управляющей компании Фонда и назначая ее совет директоров, собственники строительной компании будут иметь возможность полностью контролировать инвестиционную политику Фонда и набор предлагаемых к инвестированию проектов и объектов недвижимости. При этом компания будет получать основную массу доходов от управления объектами инвестиций и со временем сможет создать привлекательную историю сгенерированной доходности (track record), расширяющую приток средств от российских и зарубежных инвесторов под управление компании.
Вместе с тем в отличие от казахстанских фондов недвижимости, создаваемых при управляющих компаниях и лишенных статуса юридического лица, Фонд будет являться самостоятельным юридическим лицом. Участие в его совете директоров может обеспечить самым требовательным группам инвесторов необходимую им возможность контроля за соблюдением Фондом общепринятых процедур отбора инвестиционных проектов без малейшего ущерба для монопольных прав собственников компании на отбор данных проектов и получение платы за управление Фондом.
Налоговая оптимизация
Данная структура Фонда является общепринятой в США и странах Запада. Она полностью соответствует требованиям американской налоговой службы (IRS) и одновременно позволяет свести к минимуму налогообложение неамериканских инвесторов Фонда. Эта структура способна учитывать налоговые последствия каждого класса инвесторов и обеспечивать оптимальное налогообложение для всех категорий инвесторов – как для американских, так и для неамериканских юридических и физических лиц, включая защиту от американского налогообложения для последних.
Все сделки с активами внутри Фонда не облагаются налогами на прибыль, имущество и НДС. Пайщики платят налог на прибыль (для физических лиц – подоходный налог), но только после того как управляющая компания выплатит им доход. До момента погашения паев или до момента выплаты промежуточного инвестиционного дохода внутри фонда может происходить неограниченное число сделок, прибыль от которых не будет облагаться налогом.
Данные черты делают предлагаемый финансовый инструмент приемлемым и достаточно привлекательным для широких слоев индивидуальных инвесторов в США, Европе, СНГ, России и Казахстане. Это может обеспечить приток значительных объемов международного капитала в проекты самой Компании, а также получение Компанией существенного управленческого дохода (до 30% инвестиционной прибыли) от вложений средств инвесторов Фонда в проекты других строительно-инвестиционных фирм. Вложения в строительные проекты посредством Фонда недвижимости более понятны и востребованы и институциональными инвесторами. Это происходит в основном за счет приобретения права собственности на объект инвестиционной деятельности, а также прозрачности и унифицированности инструмента.
Как считает управляющий директор THOR Capital Group Роман Ливсон, "привлечение средств через Фонд не есть замена (более дешевого) банковского финансирования на (более дорогое) инвестиционное. После того как Девелопер продает объект недвижимости Фонду, этот объект больше не принадлежит Девелоперу, соотвественно Девелопер больше не несет затрат по его финансированию, поскольку затраты по обслуживанию привлеченных от пайщиков средств ложатся на Фонд, а не на Девелопера. По своему экономическому содержанию средства, полученные от продажи объекта недвижимости Фонду, наоборот, снижают стоимость привлекаемого в классическом случае финансирования на величину, примерно равную величине вознаграждения управляющей компании. Таким образом, помимо очевидного преимущества – генерирования дохода с объекта, уже не принадлежащего строительной компании, облегчается доступ к финансированию, оно становится более длинным (при непродажном периоде паев в три года) и более объемным, что в перспективе позволяет строительной компании участвовать в конкурсе на строительство гораздо более крупных объектов".
Ситуация с паевыми инвестиционными фондами на рынке Казахстана достаточно сложная. Несовершенство законодательной базы требует решения таких проблем, как регистрация прав на недвижимость фондом и внесение ясности в налогообложение. Для развития рынка паевых инвестиционных фондов недвижимости также необходимо решить вопросы прозрачности информации и управления рисками. Проблема транспарентности касается и информации, предоставляемой инвестору, – имеются в виду дополнительные документы по застройке.
Но при всей неординарности ситуации рост интереса к новым возможностям на рынке недвижимости Казахстана очевиден. Пресловутое ожидание падения рынка недвижимости, точнее, сама теоретическая возможность этого падения в полной мере не влияет на возможность работы и зарабатывания на этом рынке. Даже при стагнации рынка или некоторой отрицательной коррекции теряется лишь его рост, что является только дополнительным источником заработка, в то время как основным – положительная маржа между сделками при покупке-продаже объектов на ранних стадиях его развития.
Вот каким видит развитие рынка недвижимости управляющий директор российского Первого инвестиционного фонда недвижимости "Конкордия-эссет менеджмент" Семен Пузрин: "Рынок недвижимости во всем мире при правильном с ним обращении ведет себя как энтропия. А что с ней происходит с течением времени, мы знаем из учебников – она растет".
схема
Список статей
Станет ли Казахстан развитой и процветающей страной? Юрий Шокаманов
Евросоюз и Казахстан: диалог продолжается Джон Пенни
Нефтегазовая индустрия: год начался успешно Редакционный обзор
Недропользование 2004: инвестиционная статистика Эльвира Джантуреева
Изменения в нефтяном законодательстве: Абай Шайкенов, Энтони Чиони
Нефтяной сектор СНГ: влияние на экономику и суверенные рейтинги Специальный отчет агентства Fitch Ratings
"Богатырь Аксес Комир": мы инвестируем будущее Деннис К. Прайс
IPO: опыт России, перспективы Казахстана Аскат Оспанов
Новые возможности на рынке недвижимости Казахстана Олег Батраченко
Восемь шагов раскрутки брэнда с помощью пиара Эл Райс, Лора Райс
Как управлять бизнесом эффективно Марк ДеЮлио
Управление компанией на основе статистик Клаус Хилгерс
Наука продавать Гарри Фриш, Майкл Бэнг
Все люди разные... Фатима Чапхаева