Обзор рынка офисной недвижимости Алматы
Станислав Глазков, Генеральный директор BGConsulting
Демонстрируя в течение последних пяти лет максимальную рентабельность, офисная недвижимость является для инвесторов наиболее привлекательным сегментом казахстанского рынка недвижимости. В этом обзоре мы попытаемся проанализировать развитие ситуации в этом секторе на примере рынка административных помещений города Алматы за девять месяцев 2005 года.
Вся офисная недвижимость южной столицы была классифицирована нами по четырем основным категориям: (I) незавершенное строительство – строящиеся административные здания или жилые комплексы с отведенными офисными помещениями на нижних этажах; (II) бизнес-центры – специализированные административные здания высшей категории (класса А–В); (III) административные здания – специализированные здания советской постройки (за исключением бизнес-центров); (IV) помещения – встроенные или отдельно стоящие сооружения площадью до 200 м2.
Аренда
Прежде всего хотелось бы отметить, что офисную недвижимость, относящуюся к незавершенному строительству, здесь мы рассматривать не будем в связи с фактической невозможностью ее использования по прямому назначению.
С 2004 года средневзвешенные арендные ставки на офисную недвижимость продолжают расти, и на начало октября текущего года их максимальный уровень составил US$45/м2 (более того, были отмечены единичные факты, когда цена достигала потолка в US$50/м2). При этом рынок аренды существенно реагирует на такие факторы, как местоположение или классность предлагаемых офисных помещений, причем вне прямой их взаимосвязи. То есть потенциального арендатора, как правило, интересует либо местоположение, либо классность офисного здания.
Как видно из таблиц 1 и 2, резкий рост, а точнее, даже скачок арендных ставок за исследуемый период отмечается по административным зданиям времен советской постройки в центральной части города (от 80% до 200%), а также по встроенным помещениям (от 65% до 200%). Прежде всего это связано с повышенным спросом на офисы такого типа на фоне продолжающегося сокращения их предложения. Более стабильный рост (от 75% до 125%) и наивысшие цены за аренду офисов (US$35-45/м2) наблюдаются в современных бизнес-центрах класса А и В, а также по пр. Достык, что объясняется престижностью именно такой офисной недвижимости.
Таблица 1
Таблица 2.
При этом между указанными категориями офисных помещений происходит своего рода соревнование: более низкая категория стремится приблизиться к элитной, а та, в свою очередь, повышает расценки, пытаясь соблюсти паритет. В то же время, как показывают данные за последние два квартала 2005 года, арендные ставки в старых административных зданиях центральной части города и во встроенных помещениях, похоже, приближаются к своему пределу, остановившись пока на отметке в US$30/м2.
Наименьшее средневзвешенное повышение арендных ставок (всего на 50%) наблюдается по офисным помещениям, расположенным в нижней части Алматы, а точнее, ниже пр. Рыскулова, что продиктовано конъюнктурой рынка. С одной стороны, для арендатора более выгодно, если его офис расположен в деловой части города (в центральных и верхних районах Алматы); с другой стороны, администрация предприятий, чьи индустриальные объекты (склады и производственные сооружения) находятся в нижней части, предпочитает для своих головных офисов более престижное местоположение.
Кроме того, вот уже в течение года (при сравнительно небольшом росте от 22% до 65%) отмечается стабилизация нижней границы цен за аренду офисной недвижимости, расположенной в западной части Алматы, – около US$15/м2. Этот факт объясняется относительной удаленностью данных территорий от центральной части города и постоянно увеличивающимися возможностями потенциальных арендаторов в оплате более дорогих офисных помещений.
В настоящий момент, по нашим оценкам, общее реальное соотношение спроса и предложения аренды офисных помещений несколько смещено в сторону владельцев данной недвижимости (График 1). При этом здесь преимуществом пользуются административные здания времен советской постройки в центральной части города по причине их удобного местоположения и приемлемости цен.
По предварительным данным, средневзвешенное предложение офисной недвижимости на рынке аренды Алматы достигает около 83 тыс. м2, причем этот показатель продолжает расти за счет нового строительства. Что касается спроса, то он существенно различается в зависимости от возможностей потенциальных арендаторов и их желания пользоваться услугами арендодателей. Так, по нашим осторожным оценкам, реальный спрос на аренду офисных помещений составляет около 60 тыс. м2. Фактически же из-за дороговизны престижных помещений и увеличения доли долгосрочной аренды (более одного года) в обороте одновременно участвует лишь около 25 тыс. м2.
За последние 4–6 месяцев преобладание предложения над спросом стало оказывать свое влияние и на величину арендных ставок. Вместе с тем это никоим образом не означает, что вскоре наступит стабилизация цен за аренду офисных помещений. Они продолжат свой рост, но не такими высокими темпами, как прежде. Дополнительный сдерживающий эффект окажет и планируемая активная застройка города за счет сноса старых зданий.
Купля-Продажа
Сделки купли-продажи офисных помещений и административных зданий за последний год становятся все более популярным видом вложения инвестиций. Это связано, как уже было сказано выше, со значительной рентабельностью данного сегмента рынка и относительно высокой надежностью будущего реинвестирования в условиях постоянного роста цен на недвижимость.
Как и в случае с арендой, основными критериями определения цены за офисные помещения являются их местоположение и классность здания. Согласно данным, представленным в таблице 3, наивысшее, но отнюдь не стабильное повышение цен (от 70% до 150%) наблюдалось по незавершенному строительству административных зданий, осуществляемому в центральной части города. При этом можно отметить тенденцию приближения цены офисных помещений в незавершенных объектах к ценам административных зданий "советской" постройки, поскольку потенциальные покупатели таких объектов и площадей готовы ждать получения "новой" собственности в своих "старых" офисах.
Таблица 3.
Наиболее стабильное повышение цен (по 7-7,5% в квартал) отмечается в старых административных зданиях центральной части Алматы. Это связано с их удобным местоположением и относительно приемлемой ценой по сравнению с аналогичными помещениями других категорий недвижимости. Наименьшее средневзвешенное повышение цен (всего на 25%) наблюдается по офисам, расположенным в бизнес-центрах. Здесь оказывает свое влияние тот факт, что цена на данные помещения уже и так высока – сегодня в некоторых бизнес-центрах высокого класса А+ офисные помещения предлагаются и продаются по цене до US$4300/м2.
Таким образом, средневзвешенная цена одного квадратного метра алматинских офисов (за исключением помещений в нижней части города, которые не пользуются спросом) составляет около US$1600/м2 – именно эта цифра сегодня признается рынком наиболее оптимальной.
В настоящий момент в городе предлагается на продажу около 178 тыс. м2 административных зданий, офисных и пригодных в качестве офисов помещений (График 2). Основной объем приходится на административные здания по 1000-2000 м2 и отдельно стоящие сооружения по 200-400 м2. Структура спроса и предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости отличается от сегмента аренды незначительно. При этом, как свидетельствуют темпы роста, повышенным спросом среди потенциальных покупателей пользуются помещения в строящихся административных зданиях и в старых зданиях центральной части города. Кроме того, как показывает анализ развития рынка продаж, среди крупных инвесторов наблюдается очень высокая активность по скупке земельных участков со старыми жилыми домами (в некоторых случаях это делается под видом изъятия их для государственных надобностей) с целью строительства как административных, так и жилых комплексов. И это неудивительно: ведь затратив на приобретение US$2000-3000 за 1 м2 застроенной площади, при указанном инвестировании можно получить 10-кратное превышение валового дохода над затратами. Что касается дальнейших перспектив рынка, то, по оценкам BG Consulting, структура спроса и предложения ближайшие два года существенно измениться не должна.
График 2
Тенденции
Резюмируя, хотелось бы отметить, что рынок офисной (административной) недвижимости Алматы в последнее время отличается следующими основными характеристиками:
Первая. Повышение спроса и предложения на офисные помещения в строящихся административных зданиях, но не на данные здания в целом.
Вторая. Постоянный, стабильный рост цен на административные здания и помещения "советской" постройки.
Третья. Скупка земель со старыми зданиями и сооружениями под строительство новых административных и жилых комплексов.
Список статей
Иностранные инвесторы – за вступление Казахстана в ВТО Редакционный обзор
Прорыв Казахстана в высшую лигу Валентина Ч. Кречмар
Решения SAP – бизнесу Казахстана Яков Коробко, Альнур Жетбаев
"Казаэронавигация" инвестирует в безопасность полетов Сергей Кульназаров
Обзор рынка офисной недвижимости Алматы Станислав Глазков
Нефтяное законодательство: анализ изменений 2005 года Сауле Ахметова, Алмат Даумов
Применение налоговых конвенций к налоговым спорам Жанар Касымбекова
Iteca вступает в новое десятилетие Юрий Бородихин
Мониторинг прессы как средство управления информацией Айгерим Байжуманова
Как выбрать правильный метод найма сотрудников Мартен Рунов
Происхождение брендов Эл Райс, Лора Райс