Строительство жилья. Курс на доступность
Редакционный обзор
Удержав в 2011 году объемы вводимого жилья на уровне 6,5 млн м2, Правительство Казахстана фактически за счет госбюджета сумело реанимировать отечественную строительную индустрию. Сегодня оно устанавливает новую планку для отрасли – к 2020 году довести данный показатель до 10 млн м2. При этом основной акцент будет сделан на крупнопанельное строительство малогабаритного и доступного жилья.
Если проанализировать результаты всех госпрограмм по развитию жилищного строительства, реализованных в нашей стране начиная с середины 2000-х, то можно констатировать, что они довольно неоднозначны. Первая из них, рассчитанная на 2005–2007 годы, была призвана стимулировать привлечение в отрасль частного капитала и повышение спроса на жилье за счет развития ипотечного кредитования и механизмов долевого строительства. Вплоть до 2007 года сектор действительно переживал настоящий инвестиционный бум, однако его результатом стала бесконтрольная точечная застройка, рост цен на недвижимость и неподъемные ставки ипотечных кредитов. В конце концов «пузырь» на рынке недвижимости лопнул, оставив после себя замершие стройплощадки и тысячи обманутых дольщиков.
Следующую программу 2008–2010 годов фактически можно охарактеризовать как «тушение пожара и разгребание завалов». Для поддержки долевого строительства пришлось привлечь бюджетное финансирование в размере 263,4 млрд тенге, а для замещения банковской ипотеки сделать ставку на развитие системы жилищных строительных сбережений с использованием предварительного займа. В принципе «пациент был спасен» – если в IV квартале 2007 года (то есть на момент начала мирового финансового кризиса) в республике насчитывалось 450 незавершенных жилых комплексов (62 889 дольщиков), то по состоянию на 1 января 2011 года нужно было достроить всего 58 объектов (13 650 дольщиков).
Вместе с тем на фоне активизации усилий государства в сегменте жилищного строительства с 2008 года обозначилась тенденция планомерного снижения частных инвестиций, что уже к 2012 году могло спровоцировать дефицитв1,5млнм2 жилья и очередной виток роста цен на недвижимость. Для того чтобы показатели сектора сохранились хотя бы на докризисном уровне, в марте 2011 года была принята Программа жилищного строительства на 2011–2014 годы. Она предусматривала три основных направления государственной поддержки в сфере строительства: 1) использование системы жилстройсбережений для строительства и реализации жилья, 2) фондирование банков второго уровня для финансирования строительства и 3) сооружение инженерных коммуникаций.
За счет этих мер правительство рассчитывало обеспечить ежегодные объемы ввода в эксплуатацию нового жилья на уровне в 6 млн м2. Итоги первого года реализации программы показали, что эта цель вполне достижима. Так, в 2011 году объем инвестиций, направленных в жилищное строительство, составил 417,1 млрд тенге, или 119,2% к уровню 2010 года. Было введено 6,5 млн м2 жилья, что на 8,3% выше плана и на 1,9% больше чем в 2010 году. Первая половина текущего года подтвердила позитивный тренд: в республике построено 3 037,1 тыс. м2, что на 14,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Тем не менее, по признанию председателя Агентства по делам строительства и ЖКХ Серика Нокина, несмотря на принятые меры, остался нерешенным целый ряд проблем. Наблюдается недостаточное финансирование строительства арендного жилья для очередников, стоящих на учете в акиматах. Не в полной мере используются возможности системы жилстройсбережений. Не сформирован эффективный рынок строительной индустрии. Кроме того, не удалось обеспечить доступным жильем основную массу населения, в том числе молодые семьи. Последнее особенно важно с учетом того, что главной целью государственной жилищной политики является создание условий для обеспечения граждан доступным жильем.
Весьма показательны в этой связи результаты анализа рынка труда и недвижимости за 2011 год, проведенные Министерством экономического развития и торговли для определения параметров покупательной способности населения, оплаты труда и цен на жилье. Так, средняя стоимость покупки одного квадратного метра жилой недвижимости в прошлом году составила 156 тыс. тенге – для нового и 113 тыс. тенге – на вторичном рынке. При этом среднемесячная заработная плата по республике равнялась 89 тыс. тенге, а реальная – 53 тыс. тенге в месяц (с учетом покупательной способности населения со средним достатком был применен поправочный коэффициент 0,6). На основе этих данных была подсчитана возможность покупки жилья среднестатистической семьей из 4 человек, двое из которых работают и получают реальный доход –106 тыс. тенге в месяц. Расходы данной семьи приняты в сумме 64 тыс. тенге – по 16 тыс. тенге на одного человека в месяц. При этом свободный лимит для покупки квартиры составил 42 тыс. тенге (106 – 64 = 42). Вместе с тем, с учетом вышеуказанных цен на недвижимость, ежемесячный платеж за квартиру площадью 40 м2 по ипотечному займу на срок 15 лет под 12% годовых составил в новом доме 86 тыс. тенге, что в 2,2 раза выше свободного лимита, а при покупке на вторичном рынке на аналогичных условиях – 63 тыс. тенге, что выше в 1,6 раза.
Как видно из приведенного расчета, семья со средним уровнем дохода не может себе позволить приобрести собственное жилье. Таким образом, из 8,4 млн человек экономически активного населения сегодня более 6 млн не в состоянии улучшить свои жилищные условия.
Для того чтобы обеспечить решение этой проблемы, по поручению Президента Казахстана была разработана и утверждена 1 июля 2012 года комплексная Программа «Доступное жилье-2020». Ее основная задача – увеличение к 2020 году ежегодных объемов строительства жилья с нынешних 6 млн до 10 млн м2. При этом уже к 2014 году ввод арендного жилья должен быть доведен до 1 млн м2 в год.
Как отмечает Серик Нокин, таких показателей можно достичь только посредством применения индустриальных методов строительства. Для этого предусматривается корректировка Программы по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов на 2010–2014 годы. Теперь, помимо сборно-каркасного домостроения, в качестве приоритета рассматривается развитие крупнопанельного домостроения. Был изучен опыт зарубежных компаний – производителей комплектных заводов и оборудования для индустриального домостроения. Акиматы регионов уже приступили к заключению меморандумов о намерениях и взаимном сотрудничестве с компаниями, которые станут непосредственными участниками проектов по созданию новых домостроительных комбинатов. Для решения задачи по импортозамещению предусматривается ввод новых производств по выпуску листового стекла и керамической плитки, увеличение производства радиаторов и арматуры, а также других материалов. Все эти нововведения позволят снизить стоимость жилья и уменьшить сроки его строительства.
В целом доступность жилья для населения будет обеспечиваться следующими мерами господдержки:
·государство будет участвовать в реализации проектов строительства жилья приоритетных параметров;
·застройщикам будут предоставляться земельные участки с подведенными инженерными коммуникациями;
·гражданам с невысокими доходами будут предоставлены новые финансовые инструменты;
·проектировщикам, строителям, производителям строительных материалов будут созданы благоприятные условия для применения передовых технологий.
Принципиальным отличием новой программы является охват широкого диапазона параметров жилья, его строительства и оплаты.
Вместе с тем, основными критериями, определяющими выделение финансирования врамках государственной поддержки, будут следующие: 1) площадь квартир – от 35 до 75 м2, 2) стоимость 1 м2 – от 80 тыс. до 100 тыс. тенге, 3) величина среднемесячного арендного или кредитного платежа – до 50 тыс. тенге (из расчета площади квартиры в 40 м2).
Таким образом, государство прежде всего будет поддерживать проектирование, строительство и реализацию малогабаритного экономичного жилья (не выше 3-го и 4-го классов комфортности) и развитие таких финансовых институтов, как «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБК) и «Казахстанская ипотечная компания» (КИК), чтобы обеспечить необходимый уровень платежей.
При этом контроль за соблюдением параметров строительства и его себестоимости возложен на местные исполнительные органы. В местном бюджете должно быть предусмотрено создание резерва в размере до 10% от средств, выделяемых под строительные проекты из республиканского бюджета. И в случае превышения фиксированной стоимости, разница будет возмещаться за счет создаваемого резерва.
Сейчас регионы прорабатывают вопросы о наличии в населенных пунктах земельных участков под строительство и их достаточность до 2020 года. В числе важных вопросов – обеспеченность инженерно-коммуникационной инфраструктурой и инвентаризация земельных участков. Помимо этого, рассматривается необходимость внесения изменений в генпланы и проекты детальных планировок.
В общей сложности на реализацию новой программы в 2012–2020 годах только из республиканского бюджета будет выделено 1 951,453 млрд тенге, или в среднем по 217 млрд тенге в год. Этого объема должно хватить, чтобы к 2020 году достичь следующих целевых параметров:
·ввода в эксплуатацию 63 млн м2 нового жилья;
·модернизации 35 млн м2 вторичного жилья;
·улучшения жилищных условий почти 1 млн семей.
При этом доля строительных материалов отечественного производства на внутреннем рынке должна увеличиться с 65% в 2011 году до 90% в 2020-м.
Средства будут выделяться по девяти приоритетным направлениям программы, среди которых:
·госжилье для очередников, стоящих на учете в акиматах;
·жилье по линии ЖССБК;
·жилье по программе КИК;
·ремонт жилищного фонда по Программе модернизации на 2011–2020 годы (вторичное жилье);
·жилье в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья;
·индивидуальное жилищное строительство;
·строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры;
·строительство жилья в рамках Программы занятости 2020;
·строительство жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».
С точки зрения обеспечения доступности жилья наиболее показательны первые четыре направления. Так, возвращаясь к примеру стандартной квартиры площадью 40 м2, среднемесячный платеж покупателей жилья по линии ЖССБК составит для всех категорий граждан 50 тыс. тенге, а для молодых семей – 30 тыс. тенге; соответственно по линии КИК – 40 тыс. тенге, а для очередников акиматов – 3 тыс. тенге. Понятно, что это существенно ниже среднемесячного платежа по ипотеке БВУ в 86 тыс. тенге.
Предполагается, что уже к 2015 году ежегодный объем строительства по линии «Жилстройсбербанка» будет доведен до 530 тыс. м2 (более 6 500 квартир), из них 330 тыс. м2 (3 500 квартир) – для всех категорий граждан и 200 тыс. м2 (3 000 квартир) – для молодых семей. В рамках данного механизма жилье строится по заказу акиматов для уже сформированного пула покупателей и выкупается сразу после приемки объекта за счет накопленных жилстройсбережений и жилищных займов, предоставляемых ЖССБК. Что касается взаимоотношений участников системы и банка, то – по стандартной схеме – средства граждан накапливаются в течение 3–3,5 года, после чего ЖССБК предоставляется заем на срок до 6 лет по ставке 5% годовых. Получить квартиры по этой схеме уже изъявили желание свыше 86 тысяч человек. Что касается категории молодых семей, то их средства могут накапливаться в ЖССБК до 8 лет, при этом семья уже проживает в приобретаемой квартире. По истечению этого срока можно сразу выкупить жилье или, если средств недостаточно, оформить заем на срок до 15 лет под 4% годовых. В обоих случаях, необходимый объем накопления сбережений в ЖССБК составляет 50% от стоимости жилья.
По линии «Казахстанской ипотечной компании» планируется строить до 530 тыс. м2 в год. Для реализации данного механизма предусматривается создание жилищной строительной корпорации, которая будет сотрудничать с лучшими строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии. Схема выкупа выглядит следующим образом: арендатор в течение 15 лет оплачивает арендную плату в пределах 1 тысячи тенге за квадратный метр, по окончании срока аренды жилье переходит в собственность арендатора.
По направлению арендного жилья для очередников начиная с 2014 года планируется вводить в эксплуатацию по 275 тыс. м2 жилья (4,5 тыс. квартир) ежегодно. Квартиры будут строиться только 4-го класса площадью от 35 м2 до 73 м2.
В случае если государство сможет обеспечить соблюдение всех параметров, заложенных в программе, доступность жилья в Казахстане в течение ближайших восьми лет действительно может существенно возрасти. Залогом этого является и заинтересованность в ней профессиональных игроков рынка. Сегодня застройщики в основном обеспечивают спрос на новую недвижимость в среднем и высшем сегменте. Вместе с тем, этот сегмент в последнее время «сжался», а потому государственные вливания позволят компаниям значительно расширить спектр своей деятельности. Рынок жилищного строительства станет более структурированным, на нем будут представлены различные сегменты жилья в зависимости от стоимости, качества и доступности. В то же время жесткий контроль над ценовой политикой со стороны государства будет служить стимулом для застройщиков к внедрению новых индустриальных технологий и современного оборудования. Главное, чтобы из-за количества не пострадало качество, когда низкая себестоимость обеспечивается за счет несоблюдения технологических норм и стандартов строительства. Но это уже тема для отдельного разговора.
Список статей
Казахстан модернизирует инфраструктуру транзита Роман Скляр
Вагонный дефицит Редакционный обзор
Союз транспорта и логистики Юрий Лавриненко
Телеком Казахстана. Всегда в зоне доступа Сакен Сарсенов
Сохранить статус лидера Куанышбек Есекеев
Быстрый и щедрый Александр Васильев
Строительство жилья. Курс на доступность Редакционный обзор
Нам нужна либерализация закона о долевом строительстве Айдын Рахимбаев
Энергосбережение. Кнутом и пряником Редакционный обзор
ENRC делает ставку на устойчивое развитие Феликс Вулис
АММ 2012. Момент истины для ГМК Сергей Гахов
Коэффициент компромисса Редакционный обзор
Глобальный обзор. Бизнес-риски в ГМК Эрнст энд Янг
Казахстанское зерно. Из огня да в полымя Редакционный обзор