Красный код для акимов
Редакционный обзор
Строительная отрасль Казахстана медленно, но верно возвращается к докризисным показателям. Если в 2011 году в стране было введено в эксплуатацию 6,5 млн м2 нового жилья, то в 2012-м – уже почти 6,8 млн. Более того, уже в январе Агентство по делам строительства и ЖКХ завило, что поднимает планку на текущий год до 7 млн «квадратов». Впрочем, позже были скорректированы как планы, так и статус самого ведомства, которое преобразовали в Комитет по делам строительства и ЖКХ при вновь образованном Министерстве регионального развития.
Новая, «региональная», прописка строительного ведомства вполне понятна и логична. Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев, говоря о создании нового министерства, объяснил этот шаг необходимостью переноса в регионы основной работы по развитию экономики. Такое смещение фокуса подразумевает в том числе расширение строительства в областных и районных центрах, поскольку до этого львиную долю объемов в этой сфере давали Астана, Алматы и отчасти Атырау.
При этом от реализации прежних планов по наращиванию объемов строительства профильный комитет, несмотря на понижение его статуса, никто не освобождал. Планы эти были заложены в программе «Доступное жилье – 2020», принятой в июне 2012 года постановлением кабмина. В ее рамках в период с 2012-го по 2020 год в стране должно быть введено в эксплуатацию 69,05 млн м2 жилья, в том числе в 2012 году – 6 млн, в 2013 – 6,6 млн, в 2014 – 6,9 млн, в 2015 – 7,2 млн, в 2016 – 7,6 млн, в 2017 – 7,7 млн, в 2018 – 8 млн, в 2019 – 9 млн и в 2020 году – 10 млн «квадратов».
На практике в первый же год реализации программы было достигнуто достаточно серьезное опережение плана – общий объем нового жилья, введенного в эксплуатацию в январе–декабре 2012 года, составил 6741,9 тыс. м2. Видимо, именно этот удачный старт позволил заместителю председателя Агентства Николаю Тихонюку в самом начале нынешнего года заявить об амбициозных планах своего ведомства: «Хочу сказать, что этот год – переломный. Поставленные задачи – реальны. У нас есть уверенность, что в 2013 году мы выйдем на 7 млн м2, хотя изначально рассчитывали, что этот показатель будет достигнут в 2014–2015 годах».
Главной причиной такого оптимизма стал рост финансирования отрасли: если на 2012 год на эти цели было направленно 143 млрд тенге, то на текущий год данный показатель уже составил 196 млрд тенге. Одновременно предполагалось увеличение бюджетных вложений в сооружение инженерных сетей – с 20 млрд до 50 млрд тенге.
Однако, как это часто бывает, выделение большего количества средств для реализации той или иной программы еще не гарантирует их полного освоения на местах. Не стала исключением и сфера строительства. Уже в мае на заседании правительства вице-министр регионального развития Серик Нокин так обрисовал текущую ситуацию.
На строительство арендного жилья для очередников в 2013 году акиматам областей, а также городов Астана и Алматы предусмотрено выделение в виде целевых трансфертов из республиканского бюджет 17,5 млрд тенге. На эти средства в течение года должно быть построено 285 тыс. м2, или 4 тыс. квартир. Согласно графику финансирования на 1 мая было перечислено 3,5 млрд тенге, из которых освоено лишь 2,9 млрд тенге, или 82%. В итоге было введено в эксплуатацию 25,5 тыс. м2 жилья (или 427 квартир для очередников). Общую картину испортили показатели ряда регионов. Так, в Мангистауской и Южно-Казахстанской областях освоение средств по арендному жилью составило 0%, в Акмолинской – 7%, а в Актюбинской области – только 22%.
Что касается строительства арендного жилья для молодых семей, то здесь объем финансирования на 2013 год составил в 10 млрд тенге, на которые намечено построить 117 тыс. м2 (или 1,6 тыс. квартир). По итогам I квартала акиматам в виде целевых трансфертов было перечислено 2,7 млрд, из которых было освоено 2,5 млрд тенге, или 95%. В результате было построено 2,5 тыс. м2 (или 42 квартиры). Правда, и здесь не обошлось без региональной «ложки дегтя»: самый низкий уровень освоения по стране показала Южно-Казахстанская область – около 11%.
Правда, как уточнил г-н Нокин, основной ввод жилья по обеим категориям изначально намечался на третий и четвертый кварталы текущего года.
Стоит отметить, что арендные квартиры для очередников и молодых семей являются чисто социальным проектом. И именно на это обстоятельство можно было бы как-то списать нерасторопность застройщиков. Однако и с освоением бюджетных траншей по «коммерциализированным» направлениям жилищной программы дела в I квартале обстояли немногим лучше.
Так, по данным все того же Серика Нокина, на строительство и реализацию жилья через систему жилстройсбережений за счет кредитных средств из республиканского бюджета в 2013 году акиматам должно быть выделено 30,1 млрд тенге. На эти средства должно быть построено 451,5 тыс. м2 (или 6,4 тыс. квартир). На 1 мая перечислено 2,3 млрд тенге, а освоено только 1,5 млрд, или 66%. При этом в Атырауской, Мангистауской и Южно-Казахстанской областях не освоено ни одного тенге. В результате объем введенного кредитного жилья в январе–апреле текущего года составил 65 тыс. м2 (или 1008 квартир).
Понятно, что делать далекоидущие выводы по результатам ввода жилья в эксплуатацию в течение первых четырех месяцев не стоит: климатические условия большей части территории Казахстана не позволяют вести активные строительно-монтажные работы в январе, феврале и даже марте. Однако, во-первых, в неосвоенных средствах «сидит» не только сооружение зданий, но и их проектирование (и здесь климат акиматам – не помеха). А во-вторых то что в числе аутсайдеров густонаселенная ЮКО (жители которой остро нуждаются в новом жилье), наводит на грустные мысли об эффективности работы ее акимата – как посредника между казной и частными застройщиками…
Сам вице-министр причины отставания от графика определил так: «…низкое освоение в ряде регионов в основном связано с проведением конкурсных процедур и непредоставлением актов выполненных работ». Вместе с тем он счел необходимым напомнить главам регионов о поручении Президента изымать неосвоенные средства: «Через два месяца по итогам первого полугодия будет рассмотрен вопрос о перераспределении средств из неосваивающих регионов в регионы, где они осваиваются. При этом хотел бы заострить внимание акимов, что в регионах, у которых будут изъяты средства, объемы ввода жилья корректироваться не будут. То есть регионы сами должны будут изыскивать средства в местном бюджете, чтобы обеспечить доведенные годовые объемы строительства».
Несмотря на столь жесткое заявление, уже в августе на совещании правительства по вопросам реализации программы «Доступное жилье – 2020» профильному комитету пришлось пересмотреть свои первоначальные планы на этот год. Вместо 7 млн м2, о которых в январе так уверенно говорил г-н Тихонюк, ведомство вернулось к цифре 6,8 млн м2, то есть к уровню 2012 года.
Докладывая членам правительства об итогах работы комитета за первые шесть месяцев, г-н Нокин сообщил, что за это время в республике было введено в строй около 3 млн м2 нового жилья, то есть 46% от запланированных объемов. За полугодие было построено 632 квартиры для «очередников» общей площадью 38,4 тыс. м2, а также 314 квартир – для молодых семей (19,3 тыс. м2). Вице-министр выразил уверенность, что по итогам 2013 года отрасли все же удастся выйти на показатель 6,8 млн м2. Тем более что для выполнения этой задачи, как заявил премьер-министр Казахстана Серик Ахметов, «все ресурсы и возможности есть». Глава правительства поручил обеспечить постоянный мониторинг и жесткий контроль за реализацией программы по всем направлениям, а акиматам областей, городов Астана и Алматы до конца августа принять действенные меры по освоению выделенных средств.
Примечательно, что твердо ответить на вопрос, насколько реализация программы «Доступное жилье – 2020» способна решить жилищную проблему (хотя бы в перспективе), сегодня, похоже, никто не может. Так, еще в середине прошлого года депутаты Мажилиса Парламента, пытаясь выяснить у Серика Нокина точное количество нуждающихся в жилье, получили следующий ответ. «Нуждающихся, может быть, и много, а у кого есть возможности – это другой вопрос. Если все нуждаются, то мы всем должны выдать? И тому, кто будет лежать на печке?» – ответил вопросом на вопрос Нокин. Однако позже он все-таки признал, что точных данных ни в его ведомстве, ни в каком-либо другом просто нет: «Нет такой цифры, к концу 2012-го или к 2013 году будем знать, когда поступят заявления (на участие в программе «Доступное жилье» – прим. ред.), желающих очень много».
Примечательно, что его заместитель Николай Тихонюк примерно тогда же заявил, что количество нуждающихся в жилье в Казахстане «такое же, как в Англии». При этом следует учитывать, что нормативы обеспеченности квадратными метрами на человека в Англии, безусловно, намного выше, чем в Казахстане. «Мы не самые лучшие в таблице по обеспеченности квадратными метрами на человека. Мы хуже на сегодня даже России – там где-то 20 «квадратов» на человека. У нас сейчас – 18,5».
При этом он подчеркнул, что главной задачей государства является заинтересовать людей в строительстве индивидуального жилья. В мировой практике на ИЖС приходится около 60% всего объема новой недвижимости: «Мы до кризиса выходили на такую цифру. В период кризиса строительство ИЖС упало до 40% от ввода всего жилья. Сейчас мы опять вышли на 55%, и наша задача вернуться к 60%».
Учитывая, что в настоящее время численность казахстанцев перевалила за 17 млн человек, а в 2018 году, по расчетам Агентства по статистике, в республике будет проживать уже 18 млн человек, в ближайшие пять лет нам надо построить не менее 20–40 млн м2 жилья. И это только для того, чтобы выйти на российский уровень обеспеченности «квадратами» на душу населения. Это совпадает и с прогнозными цифрами программы в период с 2013-го по 2018 год.
Другой вопрос – будет ли это жилье по карману всем, кто действительно в нем нуждается. Государство, как декларирует правительство, делает все возможное для того, чтобы удешевить жилье, возводимое в рамках госпрограмм (а в настоящее время именно на них приходится основной объем возводимого в стране жилья). Однако раздавать его даром «тем, кто сидит на печке», не собирается. Вот только кого чиновники относят к этой группе – непонятно...
Если говорить о ценах на недвижимость в Казахстане, то, оперируя цифрами Агентства по статистике за март и июнь, можно констатировать, что они растут, хотя и постепенно. Так, в марте средняя стоимость 1 м2 жилья в новых домах составила 175 075 тенге, что на 12,1% больше, чем годом ранее. При этом цены в отельных городах страны значительно разнились: в Алматы 1 м2 стоил 245 тыс. тенге, в Астане – 217 тыс., в Атырау – 209 тыс., в Шымкенте – 203 тыс., а в Актау – 161 тыс. тенге. И то притом, что эксперты вполне справедливо отмечают, что себестоимость строительства по разным регионам не может различаться столь существенно.
К июню средняя стоимость «квадрата» увеличилась до 180 482 тенге, что вполне вписывается в прогнозы аналитиков, которые еще в прошлом году предполагали, что в 2013-м недвижимость хотя и будет дорожать, но происходить это будет более умеренными темпами. В частности, такой прогноз сделала главный специалист управления экономических исследований «АТФБанка» Айгуль Омарова, называя в качестве причин замедления более умеренный рост доходов населения, уже достигнутый уровень цен и относительно большие объемы ввода нового жилья.
На вторичном рынке рост в июне также был сравнительно невысоким: стоимость перепродажи 1 м2 благоустроенного жилья составила 140 559 тенге (что на 1,8% выше, чем в мае), а неблагоустроенного – 82 665 тенге (+2,1%). При этом количество сделок купли-продажи недвижимости в первом полугодии увеличилось на 7,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И такая тенденция может продолжиться, поскольку ввод в действие домов, построенных по программе «Доступное жилье», в состоянии еще больше замедлить (если вообще не приостановить) рост цен на недвижимость.
Если говорить о рецептах удешевления строительства в рамках этой госпрограммы, то они, в принципе, известны давно. Еще когда комитет был агентством, был провозглашен курс на постепенное импортозамещение стройматериалов и использование новых технологий, значительно удешевляющих строительство. Так, в начале 2013 года г-н Тихонюк заявил о том, что Казахстан возвращается к индустриальному домостроению: «Должно существовать строительство домов из кирпича, строительство монолитных и каркасно-монолитных домов. Но в условиях нашего климата увлекаться такими видами, как монолитное или каркасно-монолитное жилье, нельзя, поскольку добиться качества монолита или бетона очень сложно». Конечно, это можно сделать при помощи добавок или подогрева, но это удорожит строительство. И если до 2008 года приходилось завозить кирпич из-за рубежа, то сегодня мы обеспечены им на 100% за счет внутреннего производства. Это означает, что теперь кирпич будет превалировать в строительстве. «За счет того, что мы перейдем на индустриальное домостроение, за счет того, что мы не будем покупать материалы из других стран, себестоимость будет падать, и, естественно, предприниматели будут сбрасывать цены».
Кроме того, государство намерено создать удобную для населения инфраструктуру доступа к кредитным средствам «Жилстройсбербанка». По словам председателя правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Нурбиби Наурызбаевой, если в той же Астане действуют четыре центра обслуживания потенциальных клиентов, то на периферии их до сих пор немного, и эту ситуацию банк намерен исправить в ближайшее время. В этом году в планах – открытие центров обслуживания не только в областных центрах, но и в малых городах, таких как, например, Жанаозен, Аксай, Кульсары, Темиртау, Рудный. В целом до 2016 года банк намерен открыть 24 новых центра обслуживания по всей республике.
В 2012 году банк привлек в систему жилстройсбережений около 90 тыс. клиентов, что на 10% больше, чем было запланировано. При этом общий объем выданных кредитов составил около 36 млрд тенге. В 2013 году «Жилстройсбербанк» рассчитывает привлечь более 90 тыс. клиентов и выдать займов на сумму свыше 50 млрд тенге.
По словам г-жи Наурызбаевой, с 1 января он существенно снизил процентные ставки по займам и размеры комиссии за оказываемые услуги. Это стало возможным благодаря увеличению объема операций, вытекающего из роста количества клиентов. «Если говорить по кредитам, то с 1 января действует ставка 10%. Это займы, которые выдаются без предварительного накопления. И 9,5% – если человек накопил от 25% до 50%. Также мы снизили ставки по программе «Доступное жилье»: для участников программы предварительные займы будут выдаваться по ставке 8% годовых, а промежуточные – под 6,5%».
Но, если «Жилстройсбербанк» наращивает темпы вовлечения населения в систему жилстройсбережений, то акиматы, ответственные за формирование списков строительства проектов по этой линии, явно не поспевают.
В мае на упомянутом выше заседании правительства Серик Нокин заявил, что перечень проектов по строительству кредитного жилья по линии жилстройсбережений на 2014 год сформирован акиматами только на 40%: «При этом если пять регионов – Актюбинская, Костанайская, Кызылординская, Южно-Казахстанская области и город Алматы – предоставили документацию на всю сумму, то семь регионов – Акмолинская, Атырауская, Западно-Казахстанская, Карагандинская, Мангистауская, Павлодарская и Северо-Казахстанская области – не предоставили ее вообще. То есть эти семь регионов с начала следующего года могут остаться без финансирования на строительство кредитного жилья».
Процент заявок, сформированных на строительство жилья для очередников и молодых семей, оказался несколько выше – 61%. Однако стопроцентно документацию на всю сумму предоставили только два региона – Южно-Казахстанская область и город Алматы, а вот Атырауская и Мангистауская области списки так и не подали. «То есть эти два региона с начала следующего года могут остаться без финансирования не только на строительство кредитного, но, как видим, и арендного жилья», – посетовал вице-министр.
Таким образом, поскольку государство сегодня является основным заказчиком строительства, проблема быстрого и точного освоения бюджетных средств приобретает особое значение. А это значит, что нынешний год может стать действительно переломным для строительной индустрии только в том случае, если правительство выполнит свои давние угрозы и начнет «ломать» бюджеты тем акиматам, которые их не осваивают…