Медленно, но верно...
Развитие строительной отрасли Казахстана сегодня идет достаточно умеренными темпами: инвесторы уже не могут рассчитывать на те, сверхприбыли, которые сектор давал в докризисные времена. К тому же февральская «корректировка» курса тенге не могла не сказаться негативно на количестве сделок на рынке недвижимости.
Масла в огонь подлили и метания ряда банков в вопросе ипотечного кредитования. Учитывая, что для многих казахстанцев ипотека по-прежнему остается единственным способом приобретения жилья, даже простые слухи о ее «заморозке» (хотя временно приостанавливал выдачу новых ипотечных кредитов лишь один банк) сразу же сказались на настроениях потенциальных покупателей. Как результат, мы не увидели резкого всплеска активности в первом полугодии, не ожидается его и в ближайшее время. Впрочем, аналитики считают это скорее позитивной тенденцией: без резких взлетов не будет и резких падений, а «качели» нашему строительному сектору сейчас явно противопоказаны.
Если говорить о динамике строительства за первые шесть месяцев текущего года, то по данным Агентства по статистике, общая площадь введенного жилья в январе—марте составила 1,664 млн м2. Причем наибольшее количество новых «квадратных метров» пришлось на январь — 691 тыс. м2, тогда как в феврале и марте эта цифра не доходила до полмиллиона. Еще 503 тыс. и 514 тыс. м2 было введено в эксплуатацию в апреле и мае, ну а в июне отрасль достигла своего пикового за полугодие показателя в 756 м2. В итоге за этот период в Казахстане было сдано 3 437 тыс. м2 новостроек, что вполне соответствует планам правительства.
Напомним, что в начале года тогда еще министр регионального развития Болат Жамишев заявлял, что к 2015 году за счет всех источников финансирования должно быть построено 6,9 млн м2. Получается, что к концу июня строители все-таки смогли обеспечить половину этого объема. Другой вопрос, за счет чего. Так, к примеру, из 1,664 млн м2, введенных по итогам первых трех месяцев, львиная доля, а именно 1,005 млн м2, пришлась на сектор индивидуального строительства. То есть ключевой вклад в план внесло само население, которое без устали возводит «одноэтажный Казахстан».
Конечно строительные компании могут на это привести свой «объективный аргумент»: климат многих регионов Казахстана не позволяет вести в январе–марте не только строительно-монтажные, но и отделочные работы в сегменте многоэтажного строительства. Впрочем, как бы то ни было, из заявленного графика сдачи квадратных метров наши застройщики пока не выбиваются.
А вот, что касается ценовых параметров рынка, то здесь ситуация сложилась иначе, чем прогнозировали аналитики, которые ожидали сохранение тенденции умеренного роста цен, которая наблюдалась на протяжении всего посткризисного периода. К примеру, консультант по недвижимости Руслан Унгефуг еще в январе подкреплял свой прогноз тезисом, что в стране по-прежнему существует значительный дефицит жилого фонда (особенно в крупных городах), уровень обеспеченности населения жильем находится на низком уровне, а объем вводимой «квадратуры» не покрывает тот спрос, который наблюдается сегодня на рынке недвижимости. «В 2014 году при отсутствии сильных негативных внешних воздействий на экономику нашей страны, я прогнозирую медленный рост цен на недвижимость с небольшими краткосрочными спадами, обусловленными сезонными факторами. В столице можно ожидать рост цен на недвижимость в пределах инфляции — не более 5–7%». В свою очередь, управляющий директор ТОО «Big Group» Адиль Бигазинов оценивал увеличение цен на жилье на уровне 6–8% с сезонной стагнацией в первом квартале и их последующим ростом к концу года.
Безусловно, тогда, в январе, эксперты не могли знать о грядущей корректировке курса национальной валюты и, соответственно, спроецировать ее влияние на стоимость жилья.
Между тем, уже начиная с марта, в Казахстане стал отмечаться очень умеренный рост цен на вторичном рынке, при одновременном (пусть и не большом) снижении на рынке первичном. Так, по данным портала «Казриэлт», вторичная недвижимость, после разового февральского скачка на 21,96%, уже в марте подорожала лишь на 0,34% до 394 141 тенге/м2 (2130 $/м2). Что касается цен на новые квартиры, то они после девальвационного роста на 18,55% в марте упали на 0,15% до 344 576 тенге/м2 (1863$/м2). Ну а еще спустя три месяца цена одного нового квадратного метра снизилась до 325 059 тенге, что может свидетельствовать о явном спаде на рынке первичного жилья.
Несколько другие цифры приводит Агентство по статистике: в среднем по республике цена перепродажи одного квадратного метра благоустроенного жилья, составила в июне 169 000 тенге (увеличившись за месяц на 0,2%), а цена нового жилья упала до 214 400 тенге/м2 (–0,6%).
На снижение стоимости нового жилья после девальвации обращает внимание и агент по недвижимости компании «Абсолют» Ирина Архипова. «Интересен парадокс: застройщики закупают большую часть своих стройматериалов за рубежом. После девальвации цены на них выросли. Следовательно, и застройщики должны были поднять цены на квартиры, чтобы окупиться. Но рынок диктует свое, и компании не то, что оставляют прежние цены, но и снижают их». В качестве примера она привела изменение цены на 1 м2 в ЖК «Ария» в Алматы, который до девальвации стоил $2300. И это была цена застройщика. Однако сегодня ее опустили до $2050. Более того, г-жа Архипова утверждает, что цены упали не только на первичном, но и на вторичном рынке. «Строительные компании сделали интересный маркетинговый ход — они продают новостройки по «старым ценам». Дело в том, что у них расчет происходит в тенге, потому они и пишут, что цена не поменялась. Но, пересчитав в долларах, мы увидим, что цены намного ниже. Похожая ситуация и на рынке вторичного жилья, где цены также упали на 20–30%. Если же говорить об Астане, Караганде и Усть-Каменогорске, где работает наше агентство, то они снизились еще больше».
Объяснение такому «парадоксу» простое: спрос на недвижимость упал не потому, что казахстанцам жилье больше не нужно, а в силу элементарной нехватки средств для его приобретения. Причем девальвация тенге в данном случае выступила не причиной, а сопутствующим, усиливающим это обстоятельство фактором. Платежеспособная часть потенциальных покупателей недвижимости «законсервировала» свои денежные ресурсы в ожидании дальнейшего развития ситуации, что повлекло за собой снижение объемов продаж. Последнее в свою очередь обернулось дальнейшим увеличением числа выжидающих «наблюдателей», жаждущих еще большего удешевления.
Вывести рынок из состояния этой цепной реакции может только появление на нем новых покупателей. Например, за счет увеличения числа получателей ипотечных кредитов. В июне определенные шаги к этом направлении предпринял «Жилстройсбербанк», подписавший меморандумы о сотрудничестве с директорами риэлторских компаний. В его рамках агенты по недвижимости будут предлагать своим клиентам кредитовать покупку жилья в ЖССБК, а тот, в свою очередь, обязуется создать условия для быстрого оформления займов.
По словам председателя правления «Жилстройсбербанке» Айбатыра Жумагулова, для этого банк запускает новый сервис, который позволит сократить сроки открытия депозитов. «Мы провели внутреннюю реорганизацию и автоматизировали процессы. Оптимизировали процедуры оформления сделок купли-продажи недвижимости. В операционных залах отделений банка в Алматы и Астаны открыли отделения ЦОНов и выделяем кабинеты для нотариусов».
При этом, в ЖССБК не собираются останавливаться на достигнутом. На данный момент банк совместно с Комитетом связи и информатизации прорабатывает возможность создания системы дистанционной регистрации сделок, которая позволит проводить все нужные банковские операции в электронном виде. Не стоит забывать и том, что клиенты этого банка получают жилищные займы на выгодных условиях. Процентные ставки ЖССБК при наличии накоплений не менее трех лет составляют от 3,5% годовых. Кроме того, банк выдает займы без предварительного накопления по ставке от 7,5% годовых, что также является самым выгодным предложением на рынке кредитования недвижимости. А потому вполне возможно, что новый банковско-риэлторский союз вызовет определенный всплеск на рынке, хотя вряд ли от него следует ждать быстрых результатов.
Еще одним катализатором оживления могло бы стать увеличение цены на новые квартиры, вводимые в рамках программы «Доступное жилье-2020». Весной нынешнего года Министерство регионального развития заявило, что стоимость квадратных метров по госпрограмме недооценена и не соответствует реальным расходам при возведении нового жилья. В этой связи в документ внес-ли изменения и дополнения, где предусматривается норма по увеличению стоимости строительства квартир четвертого класса с 80 000 до 90 000 тенге, а квартир третьего класса — с 90 000 до 100 000 тенге. По мнению экспертов, принятое решение может ускорить затянувшиеся темпы строительства жилья от государства и способно повлечь за собой незначительный рост цен на рынке недвижимости. Правда, чтобы подать позитивный сигнал рынку, дома эти сначала надо построить или, по крайней мере, попытаться продать.
Между тем, с введением жилья в рамках данной госпрограммы в ряде регионов страны были большие проблемы. Именно они стали причиной негодования, которое высказал весной этого года на одном из заседаний правительства теперь уже бывший премьер Серик Ахметов. «Ничего не сделано, если ноль квадратных метров в Мангистауской и Жамбылской областях. Важное направление — жилье для всех категорий граждан, в том числе категории «молодые семьи». Ноль в Восточно-Казахстанской, ноль — в Астане, ноль — в Южно-Казахстанской области». Именно так он подвел прошлогодние «достижения» в реализации госпрограммы. Как результат, на том же заседании правительство решило финансировать только регионы, которые преуспели в освоении бюджетных средств. Области, отстающие от сроков освоения, оператор программы будет лишать финансирования в одностороннем порядке. Также будет снято ограничение по софинансированию строительства жилья местным бюджетом, которое сегодня позволяет акиматам финансировать возведение домов лишь до уровня в 15%.
И похоже та «головомойка» пошла акиматам на пользу. Как сообщили в пресс-службе ЖССБК, в первом квартале текущего года между этим банком и местными исполнительными органами было заключено в три раза больше договоров на строительство и реализацию квартир по программе «Доступное жилье-2020», чем за тот же период прошлого года. Как следствие, по этим договорам будет сдан 31 дом или в общей сложности 2 375 квартир площадью 146,4 тыс. м2 (против 708 квартир площадью 42,6 тыс. м2 в 2013 году). По направлению «Жилье для всех категорий» между ЖССБК и акиматами были заключены договоры о строительстве и реализации 16 630 квартир, а это более миллиона квадратных метров жилья. Как отмечают в банке, если будут соблюдаться согласованные сроки завершения строительства, то до конца 2014 года своих жильцов получат 7 944 новые квартиры общей площадью 492,2 тыс. м2.
Примечательно, что участвовать в решении квартирного вопроса казахстанцев неожиданно изъявили желание представители крупного сырьевого бизнеса. Так, акционер группы ERG Александр Машкевич, выступая на последнем заседании Совета иностранных инвесторов, рассказал о беспрецедентной программе, в рамках которой в ближайшие пять лет его компания намерена возвести порядка 1 млн м2 жилья. Правда, он сразу оговорился, что строиться это будет для своих сотрудников. Как бы то ни было, но дело это благое, а потому г-н Машеквич попросил Президента объединить усилия бизнеса и государства. Одним из вариантов такого взаимодействия может стать включение работников ERG в программу «Доступное жилье-2020» и освобождение их доходов (направляемых на оплату аренды для выкупа жилья) от социального и индивидуального подоходного налогов. А компания, в свою очередь, готова выступить гарантом в части оплаты арендной стоимости жилья, а также совместно с государственными институтами и акиматами разработать механизмы своего участия в этой программе.
Трудно сказать, насколько государство будет готово отказаться от части налоговой базы. Однако, если прецедент будет создан, то не исключено, что за «евразийцами» подтянуться и другие «капитаны экономики». В любом случае, самостоятельно решать свои жилищные проблемы большая часть казахстанцев сегодня не в состоянии.
Об этом свидетельствуют и последние выкладки экспертов рейтингового агентства Standard & Poor’s. Они ожидают, что реальные цены на жилье, скорректированные с учетом инфляции в конце 2014 года, останутся на 25% ниже пикового уровня, достигнутого в 2007 году. Казахстанский рынок недвижимости еще не полностью восстановился после кризиса. Несмотря на вполне ожидаемый 30% рост номинальных цен, реальные цены (скорректированные с учетом инфляции) в 2012–2014 годах повысились незначительно. При этом возобновился рост кредитования (с поправкой на инфляцию), однако и он оставался невысоким: в среднем на 7% в 2011–2013 годах. В ближайшие два года он будет примерно на той же отметке. И хотя, как считают эксперты S&P, отношение общей задолженности домохозяйств к ВВП повысится (примерно до 11%), однако уровень ипотечного кредитования все же останется без изменений, составив в конце текущего года около 4% ВВП. «При этом домохозяйств с достаточной платежеспособностью довольно мало, так как в стране существует значительное неравенство между доходами очень богатых людей (они составляют лишь небольшой процент) и остального населения».
Редакционный обзор