Рынок стабилен и предсказуем
Как считает член Ассоциации застройщиков Казахстана, Амангельды Омаров, сейчас мы наблюдаем ускорение темпов развития отечественной строительной отрасли. По сравнению с прошлым годом текущий объем предложений недвижимости увеличился почти в 1,5 раза. В то же время положительная динамика цен на первичном рынке жилья позволяет говорить о его стабилизации и перспективах дальнейшего роста.
Какое влияние на динамику рынка оказывает госпрограмма «Доступное жилье-2020»?
На наш взгляд, обеспеченность казахстанцев квартирами экономкласса за счет реализации программы изменится несущественно. Мы уже говорили, что сейчас в республике строится ежегодно 6 млн м2, при этом примерно столько же выбывает из-за своей непригодности. Чтобы кардинально изменить ситуацию, необходимо нарастить масштаб программы и довести объемы строительства до 15–17 млн м2 в год. Однако в текущих условиях это нереально. Да и сама программа охватывает узкий круг потребителей и в своем нынешнем виде неинтересна застройщикам, поскольку не стимулирует рынок и строительную индустрию в целом. В свое время от лица Ассоциации застройщиков Казахстана мы предлагали расширить возможности программы, чтобы она охватила как можно большее число людей не только с низким, но и со средним достатком. В этом случае свои жилищные условия смогли бы улучшить не 10% населения, а все 50.
Серьезной проблемой для большей части казахстанцев остается высокая стоимость недвижимости. Чем Вы можете объяснить нынешний уровень цен?
Сегодня рынок находится в состоянии «оздоровления». Это означает, что сейчас застройщики в большинстве своем выстраивают адекватную ценовую политику, продиктованную «рынком покупателя». Вспомним 2007 год, когда мы наблюдали высокие темпы роста: многие строительные компании выходили с низким ценовым порогом и по прошествии короткого периода времени взвинчивали цены. Это, в свою очередь, провоцировало высокий процент спекулятивных сделок на рынке.
Кризис 2009 года способствовал оздоровлению первичного рынка, очистив его от предложений компаний-однодневок. В пост-кризис остались девелоперы, прочно зарекомендовавшие себя на рынке, а количество предложений сократилось почти в 10 раз. Однако с постепенным восстановлением экономики страны ситуация стала улучшаться, появились игроки с более серьезным подходом, нежели большая часть их предшественников, работавших на пике мыльного пузыря, а также активизировалась часть «старых» застройщиков, продажи новых продуктов которых стали отличаться менее рискованными схемами сбыта и отсутствием механизмов стимулирования продаж.
Сейчас ценообразование происходит из экономически обоснованной себестоимости и сравнительно невысокой маржи, увеличение которой сдерживает такой фактор, как высокая конкуренция на рынке. Поэтому нынешний уровень цен говорит о стабильности и здоровом конкурентоспособном состоянии рынка недвижимости.
Какие факторы тормозят развитие отрасли? Что должны предпринять государство и бизнес для совместного решения этих проблем?
Прежде всего это недостаточно большой объем ипотечного кредитования, а также отсутствие других механизмов развития отрасли, таких, к примеру, как арендное жилье.
Если до кризиса в структуре продаж ипотека составляла 60%, то сегодня в этой части мы фондирования практически не получаем. Кредитование строительных компаний идет очень медленными темпами, уровень доверия еще не восстановился, соответственно, есть проблемы с доступностью финансированием. Средняя ставка по кредитам у нас в стране 14–16%, и поэтому мы имеем достаточно высокую себестоимость жилья на один квадратный метр.
Чтобы преодолеть эти трудности, бизнес должен подавать новые идеи, а государство, в свою очередь, поддерживать их и создавать условия в виде послаблений и принятия новой нормативно-правовой базы.
Каковы Ваши прогнозы по развитию рынка на ближайшую перспективу?
Строительная отрасль — один из драйверов экономики. На данный момент рынок недвижимости Казахстана, являясь отражением экономической ситуации в стране, вполне предсказуем, и в краткосрочной перспективе он будет иметь положительную динамику развития.