АСТАНА. 29 февраля. КАЗИНФОРМ /Зауреш Балкенова/ - Финансовые вливания Правительства в сектор жилищного строительства, проводимые через ФУР «Казына» и банки второго уровня, вопреки ожиданиям, пока не обернулись бурным оживлением на строительных площадках столицы. Хотя, по всем расчетам, столь солидное фондирование компаний-застройщиков в размере $400 млн должно было основательно встряхнуть от «спячки» замороженные жилые объекты. Свои резкие замечания по поводу освоения этих денег высказал в ходе расширенного заседания в Правительстве Президент РК Нурсултан Назарбаев. «Четыре месяца проходит, выделенные деньги до сих пор до строек не дошли. Это полное безобразие», - возмутился Глава государства. По словам Президента, «тут либо банки держат деньги в депозитах, чтобы подзаработать, либо механизм тормозится, или что-то «Казына» недорабатывает». Действительно, впору задаться вопросом: в чем же причины столь долгой раскачки? Ведь чуть ли не с момента наступления заокеанского ипотечного кризиса, следствием которого стал дефицит ликвидности в нашем банковском секторе, только и говорилось о том, что застройщикам не хватает заемных средств. По этой причине темпы жилищного строительства не только приостановились, но подавляющее большинство объектов с участием дольщиков просто, что называется, впали в «глубокую кому». Многие строительные площадки столицы пребывают в этом приграничном состоянии до сих пор. За исключением нескольких жилых комплексов, где изредка шевелятся краны. «Есть стройки, которые долго «раскачиваются»: то у них праздники, то у них морозы. На эти строительные компании мы будем оказывать определенное давление. Для нас интересы дольщиков превыше всего», - еще в конце января предупреждал застройщиков вице-премьер Умирзак Шукеев. Тогда же он сказал, что «максимум через неделю деньги должны пройти ФУР «Казыну», банки второго уровня и быть на счетах строительных компаний». Однако все сроки прошли, но воз и ныне там. Очевидно, что причины торможения в освоении выделенных средств куда более серьезные, чем это можно было предположить вначале. Насколько вообще реальны перспективы вдохнуть жизнь в замороженные объекты теперь, когда государством на эти цели выделены миллионы долларов? Сумеют ли застройщики воспользоваться этими деньгами и не подвести ожидания без того обеспокоенных участников долевого строительства? Наконец, как сложится судьба тех недостроенных домов, застройщикам которых пока никто не собирается давать кредитов – ни банки, ни государство? На все непростые вопросы сегодня никто не может дать вразумительного ответа. Власти только просчитывают различные варианты развития событий. Ведь Правительство, по сути, выполнило свои обязательства, о которых оно заявляло в еще в ноябре прошлого года. Для завершения строительства 112 объектов в г.Астана, одобренных госкомиссией по модернизации экономики, из республиканского бюджета ФУР «Казына» были выделены 48,8 млрд тенге ($400 млн). Хотя общая потребность в финансировании этих 112 объектов составляет порядка 216,9 млрд тенге. Из этого списка банки второго уровня (БВУ) выразили готовность прокредитовать только 52 жилых объекта, на завершение которых требуется порядка 117,9 млрд тенге. Однако сегодня фактически из тех 36 млрд тенге, размещенных «Казыной» на депозитах БВУ, только порядка 14 млрд тенге переведены на счета строительных компаний и только 29 из 52 объектов получили полное финансирование за счет открытых кредитных линий. Судьба еще 17 объектов пока зависла в воздухе, поскольку кредитные договора по ним еще не подписаны. От шести объектов банкиры отказались наотрез. Таким образом, складывается не слишком оптимистичная динамика фондирования строительного сектора. В Правительстве считают, что процесс переговоров между банками и строителями неоправданно затянут по той причине, что две стороны все время «пытаются переложить риски друг на друга», что напоминает игру в «пинг-понг». Никто не хочет держать мяч, брать на себя обязательства и риски, но при этом все были бы рады воспользоваться деньгами из государственной казны. Однако не на тех условиях, которые предлагает банкирам и строителям оператор этих денег ФУР «Казына». Напомним, что госфонд предоставляет средства БВУ по двум направлениям: в виде кредитов и посредством размещения депозитов. Возврат средств по депозитам планируется в течение трех лет, по кредитам – в течение семи лет. «Казына» обеспечивает 85 % от необходимых объемов финансирования, заявленных банками-партнерами, тогда как оставшиеся 15% средств должны быть обеспечены со стороны коммерческих банков (10%) и компаний–застройщиков (5%). Средства АО «Казына» в банках-партнерах размещены со сроком на 3 года под 11,10-11,35%. Ставка вознаграждения основана на ставке рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан с привязкой к рейтингу банков индивидуально. При изменении ставки рефинансирования или рейтингов, ставки по депозитам будут соответственно скорректированы. Поскольку все риски по кредитованию строительных объектов берут на себя банки, они же сами и определяют конечную процентную ставку по выдаваемым кредитам с учетом рисков на каждого заемщика. По предварительным данным госфонда, средневзвешенная ставка по выдаваемым банками кредитам составляет сегодня порядка 15-16% годовых. Очевидно, коммерческие банки отнюдь не в восторге от тех довольно жестких условий, которые предъявляет им «Казына». Банкиры считают, что вышеуказанные процентные ставки не смогут оправдать те риски, которые они несут, вкладывая деньги в строительный сектор. Следует заметить, что размер ставки вознаграждения и условия кредитования строительных компаний зависят от совокупности рисков, включающих в себя целый ряд факторов - кредитную историю заемщика, степень завершенности объекта, объемы продаж, ценовую политику застройщика, себестоимость строительства, сроки кредитования и т. д. И если по одному из пунктов у экспертов банка возникают сомнения, то в условиях нынешнего глобального дефицита ликвидности, они предпочтут воздержаться от рисков и отказать в предоставлении кредита. Поэтому банки и не торопятся взваливать на себя неподъемные обязательства, подписывая кредитные договора с теми или иными строительными компаниями. Исключением, пожалуй, являются всего два крупных застройщика - «BI - Group» и «Куат», проекты которых уже профинансированы Казкоммерцбанком. - Ряд банков отказался от денег «Казыны», так как, в конечном счете, обязательства по возврату выделенных средств несут именно банки второго уровня, при том, что строительная отрасль в последнее время отличается высокими рисками, - комментирует ситуацию заместитель председателя правления АО «BI - Group» Амангельды Омаров. – Поэтому для большинства компаний вопрос стоит не о сроках финансирования, а о самом финансировании вообще. По его мнению, банки требуют от застройщиков «100% ликвидность залогов, которая, к сожалению, у ряда компаний отсутствует». Руководитель компании «BI - Group» говорит, что, «в принципе механизм фондирования строительства от ФУР «Казына» устраивает». Однако, как отмечает А.Омаров, «хотелось бы адекватных процентных ставок от банков второго уровня и более «длинных» денег для того, чтобы стимулировать ипотеку». Однако сейчас уже ясно, что особой лояльности в отношении процентных ставок от наших банкиров ждать не следует. Снижение ставок может произойти только в том случае, если государство предоставит средства БВУ под символические проценты, почти бесплатно, можно сказать. Но тогда Правительству проще обойтись вообще без участия БВУ и напрямую финансировать жилищное строительство без лишних препонов. Ведь цена вопроса слишком велика. Она выражена не только в материальных потерях, но и в обманутых ожиданиях тысяч семей, которые могут остаться без крыши над головой. Представители некоторых крупных застройщиков высказывают мнения, что без направления прямых государственных инвестиций в строительный сектор вряд ли удастся реанимировать отрасль, которая, кстати, в последние два года обеспечивала почти четверть прироста ВВП, и, главным образом, решить главную социальную задачу – защитить права дольщиков, вложивших свои кровные в незавершенное жилье. Что же касается достройки оставшихся 60 жилых комплексов, то по ним еще сложнее прогнозировать ситуацию. По словам вице-премьера, источники финансирования для более половины этого списка объектов придется искать без участия БВУ. Ведь два таких крупных банка, как Народный и Центркредит изначально заявили об отказе участвовать в программе фондирования жилищного строительства за «достаточностью собственных средств». Теперь повесить на них какие-то обязательства никто не сможет. Они вправе сами принимать решение: пускать финансирование по тем кредитным линиям, которые были открыты раньше на клиентов-застройщиков или находить другие менее рискованные направления для кредитования. Всего, по данным столичного акимата, на сегодняшний день в Астане стоят порядка 230 незавершенных объектов недвижимости. Надо полагать, что те 112 объектов, попавших в поле зрения госкомиссии – из списка наиболее благополучных, которые можно достроить. Что же ожидает дольщиков других жилых комплексов, которые еще на стадии котлована либо вообще строить не начинали? И потом. Прежде чем бросаться на помощь застройщикам с финансовой помощью, не стоит забывать о том, что немалую долю денег они собрали с населения в виде долевых взносов. Куда потрачены эти деньги? Какой объем работ они выполнили на средства дольщиков? По этому поводу ряд строительных компаний попали сегодня под прицел правоохранительных органов, которые через аудит пытаются разобраться с настоящим финансовым состоянием застройщиков. «Черный список» застройщиков, обвиняемых в нецелевом использовании средств дольщиков, пополняется. Дольщиков, разумеется, волнует, какие меры будут приняты к таким компаниям-мошенникам и кто сможет достроить их жилье либо вернуть им деньги. Ясно, что у банков «проблемные» объекты не вызовут интереса ни при каком раскладе. Вероятность прихода на такой долгострой инвестиционной компании со стороны, тоже очень мала. Поэтому менее везучим дольщикам остается уповать целиком и полностью на помощь государства.