Банкиры и застройщики. Когда финансы поют романсы
Леа Нурманова
Проблемы, накопившиеся в последнее время в секторе недвижимости, заставляют государство срочно вмешиваться в сложившуюся ситуацию. Сейчас правительство решает, кому из строителей протянуть руку помощи, а кому нет. Правда, с оговоркой – до конца текущего года речь может идти лишь о финансовой поддержке компаний-застройщиков Астаны.
15 ноября на заседании Совета безопасности Нурсултан Назарбаев заявил, что нестабильность на казахстанском финансовом и строительном рынках не представляет опасности для экономики страны. «Именно для таких случаев мы копили резервы. Наша экономика спокойно преодолеет данные трудности». Он отметил, что в будущем такая ситуация должна стать для нас уроком «То, что банки сократили кредитование строительного рынка, с одной стороны, плохо, но с другой – хорошо. Последние годы появился перегрев в секторе жилья и недвижимости, стоимость квадратного метра достигла заоблачных цен из-за дешевых кредитов. Если бы это не случилось сейчас, то случилось бы в следующем году».
Заграница не поможет
Кризис ликвидности на мировых рынках капитала, спровоцированный ипотечным кризисом в США, оказал влияние и на казахстанскую экономику. Последствия всерьез обеспокоили не только участников рынка, но и главу государства, который поручил правительству разобраться с ситуацией в секторе недвижимости, задействовав все имеющиеся рычаги, чтобы не допустить долгостроя. В этой связи в правительстве в спешном порядке разработали комплекс мер по предотвращению обвала строительной отрасли.
По словам вице-премьера Ербола Орынбаева, для сохранения темпов роста строительства и обеспечения завершения строительных объектов, ввод которых предусмотрен в 2007–2008 годах, предлагается предоставить поддержку застройщикам через Фонд устойчивого развития «Казына». При этом он отметил, что первоочередное внимание будет уделено «недостроям» города Астаны.
В этой связи правительством разработан следующий механизм поддержки. В структуре ФУР «Казына» будет создана дочерняя организация, которая будет заниматься сбором, сводом и проверкой достоверности информации, поступающей от акиматов и банков второго уровня о строительных объектах и объемах средств, необходимых для их завершения. Затем эти данные будут предоставляться руководству фонда. В свою очередь, «Казына» будет выносить информацию на рассмотрение госкомиссии, решением которой и будет утверждаться список объектов, объемы финансирования, а также лимиты размещения денежных средств по банкам. После утверждения «Казына» разместит денежные средства на депозитах банков второго уровня с правом безакцептного отзыва под 9% годовых на 3 года. По утверждению вице-премьера, «условием для размещения средств в банках второго уровня будет являться софинансирование со стороны банков и строительных компаний не менее 15% от стоимости данного объекта».
Глава ФУР Кайрат Келимбетов пояснил, что финансовая поддержка строительных компаний будет осуществляться по следующему принципу: 85% от суммы необходимых средств будет выделять «Казына», 10% – банки второго уровня и 5% – сами компании-застройщики.
По его информации, в настоящее время от строителей поступило 227 заявок на оказание государственной финансовой поддержки. «Правительство определило первый перечень из 74 объектов – кандидатов для финансирования. В этом году в рамках пилотной программы поддержка будет оказываться только компаниям-застройщикам Астаны. В следующем, если программа будет устойчивой, мы ее продолжим в Алматы и других городах». Для этого «Казыне» до конца 2007 года из республиканского бюджета будет выделено $400 млн.
Вместе с тем, буквально месяц, назад глава государства поручил правительству изыскать в республиканском бюджете порядка $4 млрд для поддержки первостепенных для экономики проектов, реализация которых оказалась под угрозой срыва в связи с кризисом на внешних финансовых и банковских рынках. По заявлению премьер-министра Карима Масимова, часть этих средств будет выделена уже в этом году.
Экономист Ораз Жандосов считает, что основная причина сложившейся ситуации в том, что кредитный бум повлек рост жилищного строительства и массовую выдачу ипотечных кредитов населению. «Американские события и то, что в результате их в середине года закрылось финансирование для казахстанских банков, – всего лишь механизм, показавший проблему. Если бы внешние заимствования банков второго уровня в целом составляли $5 млрд, последствия американского ипотечного кризиса в Казахстане были бы незначительными и макроэкономические показатели страны не так бы пострадали. Сейчас же казахстанские банки, по разным оценкам, набрали $40–45 млрд, и в основном эти средства направлены на кредитование внутри страны».
Реагируя на проблему ликвидности, большая часть БВУ установила мораторий на ипотеку, а первая тройка подняла ставки вознаграждений по ипотечным программам. В среднем банки повысили ставку вознаграждения на 1–6%. Минимальный порог первоначального взноса теперь составляет 30% от стоимости жилья. Как результат, снизился и сам спрос на ипотечные кредиты.
На 1 сентября текущего года казахстанскими застройщиками возведено 1,2 млн м2 жилья. Еще 1,1 млн м2 должно быть завершено до конца года, а для этого необходимо приблизительно $1,3 млрд. Между тем строители уже второй месяц пребывают в замешательстве, поскольку ряд банков для финансирования внутреннего рынка жилищного строительства ранее активно использовал иностранные источники финансирования. В результате сегодня работы на части объектов приостановлены.
Между тем, по оценкам Министерства индустрии и торговли, эти проблемы коснутся не более 20% возводимых объектов, а именно – сектора строительства коммерческого жилья. Однако именно в этом сегменте средства дольщиков составляют до 60%. Поэтому основные усилия правительства, застройщиков и банков должны быть направлены на недопущение срывов обязательств перед ними.
Вот и дождались
Глава МИИТ Галым Оразбаков считает, что было бы неплохо, если бы банки предоставили строительным компаниям отсрочки по возврату кредитов до 1 марта 2008 года, а также воздержались от реализации до конца первого полугодия имущества, предоставленного застройщиками в качестве залога.
Справедливо расценив, что банкам необходимо дать что-то взамен, г-н Оразбаков предположил: «Если Нацбанк решит незначительно снизить требования, предъявляемые к банкам второго уровня, это позволит им высвободить до одного миллиарда долларов. В этом случае не менее 40% этой суммы, или $400 млн, банки должны будут направить на кредитование строительства или ипотеку».
Вице-президент по развитию корпорации «Базис-А» Павел Белович, характеризуя ситуацию в отрасли, заявил, что о кризисе в строительном секторе не может быть и речи. По его мнению, есть проблемы у ряда небольших строительных компаний в связи с тем, что банки второго уровня перестали выдавать им кредиты, а Мининдустрии пытается предотвратить возможные последствия для данных застройщиков.
И все же сейчас, по словам игроков, рынок недвижимости замер. Именно так, по крайней мере, можно охарактеризовать рынки Алматы и Астаны. Как отмечает Олег Алферов, вице-президент Национальной ассоциации риэлторов, обеспокоенность, безусловно, ощущается. Коррекционные тенденции, наметившиеся со второго квартала этого года, сохраняются: наименее ликвидные категории недвижимости демонстрируют плавную коррекцию вниз, а востребованные объекты (в особенности в сегментах «бизнес» и «премиум») проявляют ценовую стойкость.
Президент Торгово-промышленной палаты Ерлан Кожасбай считает, что больше всего в результате ипотечного кризиса пострадал рынок вторичного жилья, в то время как коммерческая недвижимость продолжает сохранять привлекательность, поскольку финансовый кризис пока носит локальный характер. По его словам, хорошо, что коррекция случилась сейчас, пока есть поступательное движение в экономике страны, есть финансовые, организационные ресурсы. «Сегодня необходимо сдержать рост ипотечных процентных ставок. Поскольку многие сделки на рынке недвижимости носят инвестиционный и спекулятивный характер, большую роль играют ожидания, а также действия основных игроков-банкиров и финансовых регуляторов».
По данным Национального банка, за весь 2006 и 7 месяцев 2007 года банками второго уровня на кредитование строительства и приобретение жилья было выделено 734 млрд тенге, в том числе 544 млрд тенге – в виде ипотеки. Основная часть ипотечных кредитов приходится на Алматы (190 млрд тенге, или 35%), Астану (81 млрд тенге, или 15%) и Южно-Казахстанскую область (37 млрд, или 7%).
Шкура неубитого медведя
В МИИТе в качестве одного из механизмов стабилизации ситуации на рынке жилья и поддержки строительной отрасли также предлагали выкупить у крупных застройщиков земельные участки и построенную ими недвижимость. «Для пополнения оборотных средств строительных компаний предлагается рекомендовать крупным отечественным и иностранным частным компаниям выкупить у них часть земельных участков по стоимости их приобретения при первичной сделке с опционом обратного выкупа, действующим в течение года, с начислением ставки рефинансирования», – предложил Оразбаков. Данная мера, по его словам, позволит высвободить около $40 млн с тем, чтобы эти компании смогли завершить строительство возводимых ими объектов.
Похоже, что власти наконец-то подсчитали прибыль застройщиков, которая, по неофициальным данным, достигает 300–500%. Поэтому в кризисных условиях, как говорится, вдоволь насытившись, им, видимо, придется затянуть пояса. «Для преодоления сложной ситуации на рынке жилищного строительства застройщики должны принять на себя ряд обязательств. Так, учитывая предполагаемое наличие у крупных строительных компаний высоколиквидных активов как в Казахстане, так и за его пределами, необходимо побудить их реализовать эти активы для финансирования завершения строительства жилья с участием дольщиков, для чего налоговому комитету и финансовой полиции необходимо выработать соответствующий комплекс мер», – говорит глава Мининдустрии.
Кроме того, г-н Оразбаков считает, что строительные компании должны оптимизировать свои затраты и предпринять меры по снижению себестоимости строительства. В результате застройщики должны будут изыскать за счет своих внутренних резервов около $700 млн для исполнения своих обязательств перед дольщиками.
По информации Кайсара Омарова, председателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МИИТ, только у BI-group простаивает порядка 25–30% объектов, по которым договоры подходят к концу в 2008–2011 годах. В общей сложности сегодня эта компания строит около 20 объектов. «Мы стараемся, чтобы ни один объект не простаивал. Продажи идут, но, конечно, не так, как раньше», – комментирует Айдын Рахимбаев, председатель совета директоров BI-group.
Другой застройщик, «Ак Ауыл», вообще приостановил строительство там, где не привлекались средства дольщиков. «По стране у нас порядка 20 объектов, 7 домов строится, а остальные 13 стоят», – говорит Станислав Огай, председатель совета директоров корпорации «Ак Ауыл».
Представители строительных компаний не устают твердить, что строить в Казахстане сегодня стало дорого. С одной стороны – кризис, с другой – растущие цены на стройматериалы, электроэнергию и другие ресурсы. «Мы миллионы долларов платим только за то, чтобы нам разрешили подключить к дому электроэнергию; 1 кВт долевого подключения стоит 6800 тенге, а для одного дома нужны мегаватты», – говорит г-н Огай. По его словам, рассуждая о себестоимости «квадрата», люди не учитывают затрат на землю, водопровод, канализацию. Они видят только верхушку айсберга: цемент, кирпич и металл. Как уверяет Станислав Огай, в Алматы себестоимость жилья от корпорации «Ак Ауыл» близка к $2000 за 1 м2.
Напротив, экономист Канат Берентаев считает, что застройщики имеют очень высокую норму прибыли. «Когда чиновники предлагали выкупать у строительных компаний долгострои, то озвученная ими стоимость выкупа составляла $700–800 за 1 м2 с учетом земли».
Сейчас застройщики ждут, когда государство перечислит деньги банкам, и те возобновят финансирование строительства. Так, г-н Рахимбаев утверждает: «Строительным компаниям помогут те меры, которые сейчас уже приняты правительством, – 120 млрд тенге выделенные на стабилизацию рынка. Надо только, чтобы они как можно быстрее попали в банки и через них в строительные компании».
Как известно, правительство увеличило капитализацию АО «Казахстанская ипотечная компания» на 20,5 млрд тенге для выкупа ипотечных кредитов у банков второго уровня. Однако застройщики говорят, что этих денег все же будет недостаточно. «Общий портфель ипотеки в Казахстане – 520 млрд тенге, так что перечисленные сейчас 20,5 млрд ничего не решат. Со следующих $3 млрд, надеюсь, пойдут более весомые средства», – отмечает г-н Рахимбаев.
Еще дальше в своих рассуждениях идет г-н Огай: «Я считаю, что правильно было бы использовать деньги наших пенсионных фондов. Сейчас они работают на чужую экономику, лучше эти деньги использовать для отечественной экономики».
И все же не стоит забывать, что увеличение спроса на рынке недвижимости, не подкрепленное необходимой материальной базой, в некоторой степени было спровоцировано большими аппетитами самих застройщиков. А потому, как отметил г-н Алферов, «с морально-этической точки зрения и соответствия бюджетному кодексу, большой вопрос: а должно ли государство помогать застройщикам? Но строительная индустрия является одним из локомотивов экономики страны. Поддержание жизнеспособности этой отрасли – не экономический, а скорее, социально-политический вопрос, ведь речь идет о защите прав дольщиков».
Список статей
Конкурентоспособность. Шаг вперед и два назад Сергей Гахов, Елена Заборцева
Рейтинг Казахстана. Пошел на снижение Бен Фолкс, Люк Маршан
Реформа правительства. Ба! Знакомые все лица… Данияр Ашимбаев
Банкиры и застройщики. Когда финансы поют романсы Леа Нурманова
Национализация в Казахстане. Укрощение строптивых Сергей Смирнов
Мы инвестируем в будущее электроэнергетики Казахстана Любовь Макарова
Нефтяные хроники. Новости с Каспия Редакционный обзор
Каспийский гамбит: газ и геополитика Сергей Смирнов
Независимый директор.Обуза или фактор успеха? Редакционный обзор
Корпоративное управление. Казахстанские реалии Анастасия Разиева
Финансовый директор. Первый после бога Редакционный обзор
Фондовый рынок. Оценки и прогнозы Жасулан Бекжигитов
Биржевые сводки. Разброд и шатание Татьяна Кудрявцева