Земля обетованная. Обзор земельного рынка Алматы
Станислав Глазков, генеральный директор BG Consulting
Еще три года назад рынок городской земли в Казахстане находился в зачаточном состоянии. Сегодня по степени своей доходности он стоит в одном ряду с нефтяным бизнесом. Особенно бурно этот рынок развивается в Алматы, где площадь городских земель составляет около 29 тыс. га (с прилегающими территориями – порядка 37 тыс. га), а их общий ценовой потенциал достигает $130 млрд.
Анализируя основные тенденции развития рынка земли южной столицы, можно констатировать следующее:
· Постоянное (и порой неконтролируемое и малопредсказуемое) повышение цен. Так, по сравнению с августом 2006 года средняя цена на земельные участки в Алматы к ноябрю повысилась примерно на 43%.
· Увеличение доли предложения больших (свыше 1 га) земельных участков с коммерческим целевым назначением. По сравнению с 2005 годом на рынке появились предложения земельных участков площадью более 10 га.
· Сокращение предложения вакантных земельных участков (в количественном измерении). По сравнению с первым полугодием 2006 года количество предложений на рынке земельных участков с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства сократилось почти вдвое.
Все это связано в первую очередь с активизацией деятельности строительных компаний по скупке земель, в том числе и в связи с изъятием земельных участков для государственных надобностей.
Факторы роста
Самой заметной и наиболее существенной тенденцией на рынке земли Алматы является рост цен. А факторами, оказывающими "векторное" влияние на все основные тенденции, являются ограниченная территория этого мегаполиса и повышение уровня жизни алматинцев.
Так, по данным официальной статистики, в январе–сентябре 2006 года среднедушевые доходы населения города увеличились на 23,7%. Желая сохранить (а может быть, и приумножить) свои сбережения, средний класс инвестирует в недвижимость (квартиры), считая такое вложение наиболее надежным.
Таким образом, увеличение доходов населения, возможность и желание вкладывать в недвижимость ведут к повышению цен на новое жилье (за девять месяцев 2006 года примерно на 20%). Это стимулирует застройщиков увеличивать объемы производства и, соответственно, скупать земли под строительство.
Особая привлекательность Алматы как финансового центра Казахстана и невозможность расширения города во всех направлениях только усиливают ажиотажный спрос среди инвесторов. Если в начале 2006 года средняя цена 1 сотки земли (и в престижных районах города, и в его отдаленных частях) составляла примерно около $30000, то к ноябрю она стала приближаться к $45000. При этом, если в начале года цена земли в $100000 за сотку казалась запредельной, то в настоящее время она никого не шокирует. Более того, сегодня даже вакантная земля придерживается ее владельцами с намерением получения в будущем еще большей выгоды.
Ценовые параметры
Цена земли главным образом зависит от ее местоположения. К примеру, в так называемом "золотом квадрате" она достигает $300000 за сотку, а в отдаленных от центра микрорайонах – "Дархан", "Ожжет" и "Улжан" такую же сотку можно купить за $3000.
Лидирует по уровню средневзвешенных цен Бостандыкский район, где земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) оценивается рынком в $37000 за сотку, а с коммерческим целевым назначением – в $86000 за сотку. При этом, чем больше площадь земельного участка, тем более высокую цену в расчете на одну сотку он имеет (исключение составляют участки с общей площадью более 0,75 га). Однако средневзвешенные ценовые показатели не в полной мере отражают реальную картину. Так, минимальная цена (опять же в зависимости от местоположения) отмечается на уровне $5000 за одну сотку для ИЖС и $36000 – для коммерческой земли. В свою очередь, максимальная цена достигает $130000 за сотку для ИЖС и $200000 – для доходной земли.
На втором месте по уровню цен находятся участки, расположенные в Алмалинском районе. Здесь земли ИЖС в среднем продаются по $43300 за одну сотку, а с коммерческим целевым назначением – по $82600. При этом наименьшая цена по участкам для ИЖС складывается в размере $8000 за сотку, а для земель с коммерческим целевым назначением – $32000 за сотку. Вместе с тем в октябре 2006 года именно в Алмалинском районе отмечено наивысшее ценовое предложение – $300000 за сотку.
Третью позицию занимает Медеуский район – на его территории земля ИЖС в среднем стоит $29200 за сотку, а коммерческая – $76800 за сотку. Однако при относительно высоких средневзвешенных показателях этот район имеет и самую минимальную цену – на уровне $3000 за сотку для ИЖС. Максимальные же ценовые параметры района в общем контексте земельного рынка смотрятся вполне презентабельно: $113000 за сотку для ИЖС и $150000 за сотку для коммерческой земли.
На первый взгляд представленные на рынке земельные участки Жетысуского района не отличаются высокими ценовыми параметрами. Так, средневзвешенная цена одной сотки земли индивидуальных жилых владений составляет $23200, а доходной земли – $45000 за сотку. Но этот район вобрал в себя и самые привлекательные с точки зрения рынка земли (условно вакантные участки в районе ЦУМа с потенциальной стоимостью около $300000/сотка), и почти самые дешевые земли Северного кольца ($4000–5000/сотка). Однако ни те ни другие участки на открытом рынке не представлены, а продаваемые земли ИЖС, по сравнению с другими районами города, имеют самую высокую из минимальных рыночных цен – $14000 за сотку.
Пятое место по уровню цен занимают земли Ауэзовского района. Здесь участки под ИЖС в среднем оцениваются в $20000 за сотку, а с коммерческим целевым назначением – в $44000 за сотку. При этом крайние ценовые значения колеблются от $4000–5000/сотка для ИЖС до $100000–125000/сотка для земель коммерческого назначения.
И, наконец, ценовым аутсайдером является Турксибский район, земли которого в среднем продаются по $10800 за сотку ИЖС и по $22200 за сотку "коммерческой" земли. При этом расхождения между самой низкой и самой высокой ценой одной сотки в этом районе являются наименьшими – от $4000 до $20000 за ИЖС и от $8000 до $35000 за земли, предназначенные для извлечения дохода.
Если говорить в целом по Алматы, топри минимальных ценовых значениях в $3000 за сотку ИЖС в Медеуском районе и максимальной цене коммерческих земельных участков в $300000 за сотку в Алмалинском районе средневзвешенная стоимость городской земли в зависимости от целевого назначения составляет, соответственно, $30300 за сотку и $66000 за сотку (табл. 1).
Объем рынка
Объем рынка земельных участков Алматы (и не только) характеризуется тремя взаимозависимыми параметрами: предложением, спросом и ценой.
Предложение
Постоянный мониторинг земельного рынка города указывает на то, что за последние шесть месяцев 2006 года идет постепенное уменьшение общего количества предложений вакантной (или условно вакантной) земли при увеличении общей площади предлагаемых участков. То есть стало гораздо меньше предложений небольших земельных участков – площадью до 20 соток. При этом на продажу начали выставляться значительные (более 1 га) или просто огромные (до 50 га) участки.
В настоящий момент к продаже ежемесячно представляется около одной тысячи различных земельных участков с совокупной площадью более 1260 га и оцениваемых на общую сумму свыше $1,5 млрд.
За последний год особенностью земельного рынка стало предложение ветхих индивидуальных жилых домов, расположенных на земле, по цене условно вакантного земельного участка (то есть когда в совокупной цене недвижимости само строение практически не учитывается). Это связано с желанием потенциальных покупателей, осуществить застройку участка по собственному проекту, а также с реализацией генерального плана развития города Алматы путем изъятия (выкупа) данных земельных участков.
Спрос
Сегодня практически каждая алматинская семья желала бы иметь в собственности земельный участок (или дом с земельным участком). Поэтому потенциальный спрос на них может превышать не только количество предложений, но и всю имеющуюся площадь города. Однако далеко не каждый может себе это позволить, в связи с чем реальный спрос на землю намного ниже. Так, совокупное предложение существенно превышает реальный спрос примерно на 25–30%.
В то же время оценить сам объем спроса стандартными методами исследований является очень сложным. Это связано с тем, что, во-первых, не все потенциальные инвесторы-покупатели оглашают свое желание и, во-вторых, цена спроса существенно уступает ценам предложения.
По нашим оценкам, наименьшим спросом пользуются небольшие (до 6 соток) земельные участки под ИЖС, а повышенным – опять же небольшие (до 6 соток) участки, расположенные в центральной части Алматы, но уже с коммерческим целевым назначением. Высокий спрос также на большие (более 40 соток) участки, практически вне зависимости от их целевого назначения.
Купля-продажа
В связи с активизацией деятельности строительных компаний и акимата Алматы в процессе изъятия (выкупа) земель для государственных надобностей реальные взаимоотношения продавцов и покупателей претерпели значительные изменения.
Так, сходят на нет действительно рыночные сделки по купле-продаже земли небольшой площади (до 6 соток) для ИЖС в центральной части города (Райымбека – Аль-Фараби – Достык – Саина). На смену им пришли "целевые", нерыночные покупки застройщиками или перекупщиками земельных участков с ветхими домами. Реально справедливые цены складываются лишь при купле-продаже коммерческой земли и/или земли большой площади (более 20 соток).
По предварительным данным, за октябрь 2006 года в городе Алматы было совершено чуть более ста абсолютно рыночных сделок по купле-продаже земли с общим оборотом в размере около $300 млн. При этом при сопоставлении ценовых характеристик было установлено, что цены на земельные участки в Алматы, по сравнению с августом 2006 года, в среднем повысились примерно на 43%.
Если говорить об изменении цен по районам города, то их наибольшее повышение (на 46,67%) пришлось на коммерческие земли Ауэзовского района. Это связано с тем, что изначально этот район не являлся особо привлекательным с точки зрения рынка недвижимости, а потому первоначально цена земли здесь была сравнительно невысока. С увеличением дефицита вакантных земель и все более растущим спросом сфера вовлечения земель данного района в активный рынок стала расширяться. Наконец, по сравнению с центральными районами города, этот район имеет относительно невысокую плотность застройки и значительные "пятна" вакантной земли.
Минимальный рост цен в данном сегменте рынка отмечен по землям ИЖС Жетысуского района (менее 1%). Это объясняется вхождением в состав района малопривлекательных, с точки зрения рынка, территорий Северного кольца с ценовыми характеристиками в $4000–5000 за сотку, которые и "тянут" всю "телегу" назад. Вместе с тем этот район имеет более высокий потенциал для повышения цен за счет территорий в районе ЦУМа, которые крайне ограниченны и в настоящий момент практически не представлены на открытом рынке.
Что касается усредненных данных повышения цен по городу (+31,74% и +48,98%), то, на наш взгляд, они интересны только специалистам. Город Алматы с его однозначно оцениваемыми территориями (например проспект Достык и микрорайон "Ожжет") имеет слишком громадный разброс цен (от $3000 до $300000 за одну сотку), а это нивелирует резолютивные показатели.
Open-Close
Сегодня земельный рынок Алматы с его потенциалом в $130 млрд практически является открытым примерно на 75%. Остальная часть приходится на закрытый, или так называемый "серый", рынок. Вместе с тем при существенном преобладании легального рынка над нелегальным по соотношению совокупной площади торгуемых земельных участков последний является более "прибыльным", поскольку на нем продаются и покупаются наиболее престижные и дорогие земли. Порой до $140 млн. И это далеко не предел...
Список статей
Конкурентоспособность Казахстана. Как нам войти в клуб Редакционный обзор
Банки Казахстана: Риски роста Дмитрий Ангаров, Алексей Кечко, Джеймс Уотсон
Атырау дает добро! Новый терминал DHL в Казахстане Евгений Забиякин
Электроэнергетика Казахстана: новые вызовы и возможности Редакционный обзор
Индия и Казахстан: грани взаимодействия Ашок Кумар Мукерджи
IT-кадры, которые решают все... Как соединить интересы бизнеса и государства Александр Васильев
Земля обетованная. Обзор земельного рынка Алматы Станислав Глазков