Ставка больше, чем бизнес
Редакционный обзор
Весной 2009 года Институт Адама Смита провел в Алматы вторую ежегодную конференцию «Недвижимость и строительство в Казахстане». В ходе ее работы девелоперы, инвесторы и консультанты попытались проанализировать, какие изменения произошли в секторе за последний год, и дать свои прогнозы относительно дальнейшего развития отрасли, оказавшейся в весьма тяжелом положении.
В поисках ценового дна
Те, кто присутствовал на первом форуме год назад, наверняка помнят, как большинство аналитиков заверяло тогда, что дно на рынке недвижимости будет достигнуто если не в третьем, то уж, точно, в четвертом квартале 2008 года, строя при этом оптимистичные прогнозы по поводу дальнейшего роста цен на жилье. Сегодня мы видим, что цены упали еще на 40%, сотни тысяч квадратных метров жилья не достроены, тысячи дольщиков остались без обещанных квартир. Теперь те же эксперты констатируют, что у рынка обнаружилось второе дно и уже нет никакой гарантии, что он не нащупает и третье.
Анализируя ситуацию на рынке жилой недвижимости, управляющий директор Visor Capital Жан-Кристоф Лермюзьё отметил, что признаки перегрева в этой сфере начались в Казахстане гораздо раньше, чем, например, в Западной Европе. Так, рост цен на жилье в Алматы замедлился еще за 3–4 месяца до появления первых проблем с ликвидностью у банков, и ситуацию не исправило даже некоторое улучшение доступа к заемным средствам весной-летом 2007 года. Цены ушли в крутое пике.
Тем не менее рынок продолжал двигаться по инерции. Объем инвестиций, вкладываемых в жилищное строительство со второй половины и до конца 2008 года, оставался на уровне $250 млн в месяц. Резкое сокращение на 60% – до $110 млн – произошло лишь в январе 2009-го. В целом, по Казахстану физические объемы завершенного строительства за прошедший год упали всего на 20%. При этом если ввод в эксплуатацию индивидуальных домов в годовом выражении снизился на 35% – до 3,5 млн м2, то готовые площади в многоквартирных домах, наоборот, возросли на 31% – до 1,8 млн м2. В Алматы рост первичного рынка жилищного строительства продолжался в течение всего последнего года, хотя, казалось бы, на фоне финансового кризиса должна была произойти полная остановка этого процесса. Однако, согласно официальной статистике, только в IV квартале в южной столице было сдано в эксплуатацию 270 тыс. м2 квартир. По словам г-на Лермюзьё, на фоне большого количества замерших строек было удивительно видеть такие «здоровые» показатели.
Как считает Тасболат Абдуллин, директор по маркетингу BIGroup, свою роль здесь сыграл тот фактор, что к моменту кризиса на рынке уже было достаточно много объектов с высокой степенью готовности, начатых еще в 2005–2006 годах. По его данным, на начало 2009 года на первичном рынке Алматы остаются нереализованными 13 600 квартир, в Астане этот показатель составляет 12 600. Таким образом, объем предложения нового жилья не только не сократился, но и вырос.
Другой вопрос – кто сегодня будет покупать эти квартиры, по крайней мере, по тем ценам, которые застройщики закладывали в свои проекты. На фоне ограничения банками ипотечных займов и кредитов с рынка ушли спекулятивные игроки, активно покупавшие и перепродававшие недвижимость. Новых покупателей жилья, которые могли бы использовать для этого компенсации за снос и землю, тоже не появится. Свободных «пятен» уже столько, что процесс покупки новой земли вряд ли скоро возобновится. Ограничен спрос и в элитном сегменте: те, кто мог и хотел, уже купили квартиры или дома в 2006–2007 годах.
В этой связи, по мнению г-на Лермюзьё, чтобы восстановить спрос на рынке жилья, застройщикам нужно ориентироваться на сегмент среднего класса. Однако за время отраслевого бума цены на недвижимость в разы превысили реальную покупательную способность казахстанцев. Рынок рос слишком быстро. Начиная с 1998-го по I квартал 2007 года цена квадратного метра в Алматы увеличилась практически в 15 раз. При этом в качестве индикатора тенденций использовалась, как правило, цена предложения, а она может легко подвергаться манипуляции со стороны продавцов. Пик цен на жилье пришелся на первую половину 2007 года, когда в Алматы они доходили до $3700 за 1 м2.
Согласно подсчетам экспертов VisorCapital, на тот момент показатель индекса доступности недвижимости (рассчитываемый как соотношение стоимости стандартной квартиры или дома площадью в 75 м2 к среднему годовому доходу домохозяйства) для Алматы значительно превышал цифру 20. При этом по международным стандартам жилье считается доступным в том случае, если это соотношение находится на уровне не выше 3. Даже сейчас, когда при средней цене в $1700 этот индикатор у нас опустился до 9–8, понятно, что подавляющая часть казахстанцев, включая и представителей среднего класса, по-прежнему не может позволить себе покупку недвижимости. Одна из главных причин – высокий диспаритет в сбережениях населения. Так, 12,7% населения (в Алматы и Астане) владеет 66,4% из $11,5 млрд депозитов физических лиц в казахстанских банках. Можно предположить, что самым богатым людям страны, а это 255 тыс. человек, или 1,6% населения, принадлежит 44,1% всех депозитов.
По словам г-на Лермюзьё, такой дисбаланс, характерный для многих развивающихся рынков, делает спрос на дорогое жилье неэластичным и весьма ограниченным. «Если опираться на международные стандарты доступности, цены в Алматы имеют потенциал падения еще на 50%. Хотя, по нашему мнению, это наихудший сценарий, который не учитывает другие факторы».
Еще одним важным ориентиром эксперты считают цену выкупа за счет государственных средств, которая была заявлена правительством еще в прошлом году, а именно $1000 за 1 м2 для Алматы и $800 для Астаны. По оценкам VisorCapital, эти уровни выглядят вполне оправданными с точки зрения доходов населения; вместе с тем аналитики ожидают, что реальная стабилизация на свободном рынке в Алматы может произойти уже на уровне $1200–1300.
Как бы то ни было, все надежды на дальнейшее оживление спроса на жилую недвижимость застройщики связывают с поддержкой государства. Согласно прогнозам г-на Абдуллина, в 2009 году в полную силу должна заработать госпрограмма ипотечного кредитования, в рамках которой уже сейчас отдельные банки предлагают ипотеку и рефинансирование под 9–11% годовых. Недавно был подписан меморандум о взаимопонимании между ФНБ «Самрук-Казына» и «Казахстанской ипотечной компанией», которая также будет предоставлять кредиты населению под ставку 10,5%. Должен активизироваться и новоиспеченный Фонд недвижимости «Самрук-Казына», который продвигает две программы выкупа квартир: по фиксированной цене и аукционным методом. По мнению экспертов, если выделяемые по этим трем направлениям $3 млрд поступят в отрасль во II квартале текущего года, то большая часть нереализованных квартир к 2010 году будет выкуплена. Это значит, что спрос и предложение выровняются.
Государство как игрок
Учитывая социальные аспекты, главная головная боль для правительства в сфере жилой недвижимости – это незавершенное строительство с участием дольщиков. По данным ФНБ «Самрук-Казына», для завершения имеющихся объектов только в Алматы и Астане застройщикам необходимы инвестиции на сумму, соответственно, 320 млрд и 67 млрд тенге. На решение этой проблемы будет направлена большая часть ресурсов уже упомянутого Фонда недвижимости «Самрук-Казына», а это порядка 150 млрд тенге.
Как отмечает глава правления фонда Госман Амрин, новый институт в краткосрочной перспективе нацелен на вовлечение в оборот простаивающих на данных момент активов. Схема реализации выглядит следующим образом. Фонд осуществляет технический аудит недостроенного объекта и определяет стоимость завершения строительства и сроки. Далее он заключает договор с застройщиком о приобретении квартир по фиксированной стоимости на сумму, покрывающую затраты на завершение строительства, а застройщик обеспечивает выполнение строительно-монтажных работ. Тем самым фонд выступит как мажоритарный дольщик проекта.
И все же основная миссия фонда недвижимости – улучшение жилищных условий и повышение доступности жилья для населения через развитие института арендного жилья. Пул квартир, сформированный в фонде в результате завершения недостроя, будет предложен платежеспособному населению в аренду с правом выкупа в рассрочку. По словам г-на Амрина, деятельность фонда будет сфокусирована на предоставлении услуг населению с доходами от 80 тыс. до 140–150 тыс. тенге. «Мы планируем, что будем предоставлять рассрочку до 20 лет. Это, наверное, будет впервые в Казахстане. При этом мы видим, что при нашей ставке доходности арендный платеж за 1 м2 в месяц составит 1158 тенге в случае бизнес-класса, чуть меньше 1000 тенге – за эконом и 708 тенге – за т. н. социальное жилье. Это намного ниже, чем на том частном сером рынке, который сегодня существует в стране».
Глава фонда не скрывает, что требования к застройщикам, решившим принять участие в данной схеме, будут весьма непростыми. Прежде всего – это согласие на продажу по установленной цене, которая будет базироваться на экономически обоснованных прямых затратах и включать определенную доходность застройщика. «На мой взгляд, 75 тыс. тенге за м2 – это реальная себестоимость строительства. Безусловно, на это влияют дополнительные затраты, связанные с приобретением земли, получением техусловий и стоимость кредита. Прямые затраты будут одинаковы, но будут и такие поправочные коэффициенты, как зональность и комфорт». Второе требование – это завершенность нулевого цикла, наличие аудированной проектно-сметной документации, а также мораторий от кредиторов на период строительства. Особое внимание уделяется прозрачности освоения средств: механизм траншевого финансирования, ведение специального счета, обязательное согласование платежей, супервайзеры на проекте, технический надзор, согласование цен по самым крупным статьям расходов и согласование при подборе субподрядчиков.
Что ж, условия поставлены жесткие. Однако некоторые застройщики, переставшие надеяться на чудо, понимают, что лучше сдать объект, зафиксировав при этом определенные убытки, и двигаться дальше, чем ждать судебных разбирательств или банкротства. В настоящий момент соглашения на финансирование с Фондом недвижимости «Самрук-Казына» уже подписали шесть строительных компаний в Алматы и десять в Астане. Общая сумма инвестиций фонда в их проекты составит порядка 23,2 млрд тенге. По завершении строительства ожидается введение в эксплуатацию более 9600 квартир – решение проблем 6,5 тысячи дольщиков, а в экономический оборот по рынку жилья будет запущено 230,8 тыс. м2. При этом максимальная цена выкупа составит 132 тыс. тенге за м2 в Алматы и порядка 96 тыс. тенге в Астане.
Определенный интерес новая дочка ФНБ «Самрук-Казына» может представлять и для частных инвесторов. Ведь, по сути, это классический REIT, а такие инвестиционные фонды, как известно, отличаются стабильной доходностью при сопоставимых рисках. В этой связи в будущем планируется проведение IPO этого фонда на казахстанской бирже.
Что думают инвесторы
Если сегмент жилой недвижимости с уходом спекулятивной составляющей сдался на милость государства, то сектор коммерческой недвижимости, способный генерировать постоянные денежные потоки, по-прежнему в основном рассчитывает на привлечение средств частных инвесторов.
По словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультаций по недвижимости в России и СНГ компании Ernst & Young, этот сектор также очень сильно пострадал от кризиса, а его активизация всецело зависит от улучшения макроэкономических условий. Пока они ухудшаются, это значит, что «дно» пока не пройдено. В частности, кризис ликвидностипривел к заморозке или приостановке большинства проектов и падению стоимости залогов. Как результат – сегодня растет число проблемных объектов недвижимости, выставленных на продажу для финансирования текущих проектов. Общее замедление деловой активности вызывает снижение спроса на все типы недвижимости, сокращение числа и объемов сделок, а также уменьшение ставок аренды и цены продаж. То есть происходит трансформация рынка «продавца» в рынок «покупателя». Кроме того, отток иностранных инвестиций привел к увеличению требуемой доходности и ставок капитализации, а также резкому снижению спроса на землю и проекты на начальной стадии.
Что касается зарубежных инвесторов, то, как отмечает г-жа Архангельская, в Казахстане все еще остается небольшое количество иностранных игроков – в основном из Европы и меньше – из Азии. Однако они, как правило, ищут очень качественные объекты. В идеале – это офисный центр с арендаторами международного класса, долгосрочными договорами и стабильными денежными потоками. Интересно, что за такие объекты иностранцы готовы платить достаточно высокую цену.
Несколько другие приоритеты у местных и российских инвесторов, которые заинтересованы в покупке очень дешевых объектов. Они не особо смотрят на качество и готовы вкладываться в проекты на начальной стадии их реализации. Главное, чтобы это были действительно обесцененные активы. «Что такое дешево? Это, наверное, в 3–5 в раз меньше чем год назад, а иногда и в 10 раз», – пояснила г-жа Архангельская.
По мнению аналитиков Ernst & Young, относительно высокий интерес со стороны инвесторов следует ожидать к сегменту офисных помещений класса B/B+, поскольку это более дешевый и понятный продукт. В секторе торговой недвижимости девелоперы все больше ориентируются на строительстве под заказ. Наименее привлекательно выглядит гостиничный сегмент, так как корпоративные программы по сокращению затрат и, в целом, уменьшение числа деловых поездок оказали на него весьма негативное влияние.
В свою очередь, Марк Лерк, генеральный менеджер C.A.B. Invest по Центральной и Восточной Европе и Центральной Азии, считает, что для иностранных инвесторов, специализирующихся на недвижимости, Казахстан по-прежнему остается терра инкогнита. «Вплоть до 2007 года казахстанский рынок был прежде всего внутренним, закрытым рынком. Местные девелоперы не испытывали проблем со средствами, и им не было необходимости приглашать иностранных инвесторов, потому что сделки осуществлялись между казахстанскими партнерами. С наступлением кризиса рынок открылся для прямого иностранного капитала, однако крупных международных транзакций, начиная с 2007 года, по-прежнему не наблюдается». По словам г-на Лерка, сейчас, когда рынок заморожен, самое время сообщить миру об основных преимуществах Казахстана, таких, как хорошие фундаментальные показатели, высокая доходность, правовая безопасность и т. д.
Между тем он отметил, что в текущих условиях уровень международной конкуренции резко вырос. «Если раньше Казахстан рассматривался в плоскости России и Украины, стран Центральной Азии и Турции, то теперь это и развитые страны. Из-за кризиса цены на Западе падают очень сильно и новым рынкам сложно конкурировать с такими ценами. Так, нам сделали отличное предложение об инвестировании в действующий логистический центр в Германии, который дает от аренды 14%-ную доходность. Конечно, это не 18–19%, но безопасность там гораздо выше». В целом, г-н Лерк считает, что фокус иностранного инвестиционного потенциала в 2009 году в основном будет направлен на развитые рынки, поскольку во второй половине года на Западе возможен еще больший экономический стресс.
Тем не менее, по словам Стивена Кригера, генерального директора ТОО «МЕТРО» Кэш энд Керри», Казахстан для крупных международных игроков всегда будет рассматриваться в среднесрочной перспективе как плацдарм в Центральной Азии и наиболее выгодный рынок для расширения деятельности в странах СНГ – конечно, после России и Украины. В качестве подтверждения он приводит свою компанию, которая уже купила первую площадку для строительства собственного торгового центра в Астане и активно ищет аналогичные возможности в Алматы.
Разбор полетов
Немало внимания участники конференции уделили и двум сакраментальным вопросам: кто виноват и что делать. Причем «на орехи» досталось всем: девелоперам и риэлторам, банкирам и государству. Гуидо Кациагуера, глава представительства компании Impregilo в Центральной Азии, считает, что вирус кризиса на казахстанском рынке недвижимости был заложен не мировыми финансовыми перипетиями, а самой его структурой и бизнес-моделью. «Когда я впервые приехал в Алматы, рынок был сумасшедшим. Гигантские проекты. Каждый стремился предоставить как можно большую площадь, как можно быстрее, чем все другие. Возникает вопрос: а мы уверены, что все хотят жить в гигантских многоэтажках, прилепленных друг к другу? Вряд ли. Нужно пересмотреть подходы к разработке проектов. Максимизация прибыли – это хорошо, но это не единственная цель. Наступило время подумать о качестве». По словам г-на Кациагуера, в Казахстане не было, и до сих пор нет, ориентации на качественные продукты в сфере недвижимости. «Через восемь-десять лет нужно будет полностью перестраивать Алматы и Астану. Уже сейчас, через три года после завершения строительства, здания в столице начинают разваливаться. Сегодня нужно попытаться создать продукты, которые будут действительно интересны реальным потребителям. Такие проекты с высоким качеством, по разумной цене могут привлечь внимание и международных инвесторов».
Серик Кушенов, заместитель председателя правления АО «Центр развития Алматы», говоря о причинах кризиса, обозначил своеобразный симбиоз из жадности банкиров, чрезмерного оптимизма застройщиков, абсолютной профессиональной непригодности риэлторов и коррумпированности чиновников. «На пике в Алматы было зарегистрировано порядка трех тысяч риэлторских компаний. Каждый второй в этом городе был риэлтором. Газета «Крыша» весила не менее килограмма. Многие участники рынка тогда говорили государству: не мешайте свободной руке рынка, не мешайте привлекать миллиарды долларов, не мешайте строить в Алматы 40-этажные здания и сажать их на изношенную инфраструктуру города… А сейчас эта свободная рука скукожилась в культяпку и просит: помогите нам, мы не выживем... Аффилиированность девелоперов и владельцев банков привела к тому, что многие проекты были неокупаемы еще до того, как был вырыт котлован».
По мнению аналитиков, государство потеряло контроль над ситуаций еще до начала кризиса, не введя вовремя регуляторные меры на рынке недвижимости. Ораз Жандосов, директор Центра экономического анализа «Ракурс», считает, что как только вложения граждан превысили определенный уровень, правительство обязано было внедрить соответствующую нормативно-правовую и налоговую базу в части долевого строительства. «Должны быть ответственные те руководители ведомств, которые за этим должны были следить, их вообще нужно с госслужбы выгнать, а они продолжают сидеть на своих местах». Впрочем, эксперт далеко не в восторге и от скорости и качества государственных решений, которые принимаются сегодня. «Наше правительство реально не приняло макроэкономически значимых мер, которые были бы способны восполнить пропавший спрос со стороны частных инвесторов. Это очевидно. Первый квартал завершается. Если смотреть на те деньги, которые поступили в сектор предложения в виде кредитования для застройщиков, они в разы меньше тех цифр, которые мы наблюдали до III квартала 2007 года».
Отмечает «вопиющую нерасторопность» госорганов и Олег Алферов, генеральный директор компании Qncepto. «Нетрудно вспомнить, что еще полтора года назад было принято решение о реализации таких схем, как выкуп готового жилья у строительных компаний в пользу госслужащих и нацкомпаний, а также финансирование через фонд устойчивого развития «Казына», которое также себя не оправдало. Из предусмотренных средств было освоено не более 25%. Целый ряд других механизмов. В частности, создание фонда стрессовых активов, который был задуман еще год назад. Сдвижек по ним нет до сих пор». В соседней России, где кризис на рынке недвижимости начался лишь прошлой осенью, рефинансирование ипотечных кредитов уже идет полным ходом. У нас же оно началось с лагом в один год, и пока в этой программе приняли участие лишь чуть больше тысячи ипотечных заемщиков. Опять же, на фоне, когда остальные страны мира снижают налоговое бремя на физические и юридические лица в части оборота и эксплуатации недвижимости, Казахстан утверждает новый Налоговый кодекс, который подразумевает более высокие ставки налогов по эксплуатации. «На мой взгляд, та схема, которую сегодня предлагает фонд недвижимости, претендует на то, чтобы оказаться вполне эффективной; и если бы она была реализована год назад, то мы бы сейчас были в гораздо менее тяжелой ситуации. Однако, с учетом качества администрирования предыдущих инициатив, те механизмы, которые сегодня приняты или предлагаются, вряд ли дадут ожидаемый эффект, и мы будем еще, по крайней мере, 2–4 квартала лететь вниз. До третьего дна», – резюмирует г-н Алферов.
Все эксперты сходятся во мнении, что рынку недвижимости нужен специальный подход. Ведь без быстрого достижения ясности в этом секторе, начиная от рынка земли и недостроя и заканчивая готовыми непроданными квартирами, как заявил Ораз Жандосов, «невозможно подсчитать точную дырку в банковском кредитном портфеле». А без этого невозможна и нормальная рекапитализация банковской системы. Сегодня та недвижимость, которая финансировалась через банки, оценивается в залоговом портфеле БВУ совсем не так, как рынком. А это большая макроэкономическая проблема, которая рискует превратиться в мину замедленного действия.
Список статей
Власть. Через тернии – к процветанию? Сергей Смирнов
Финансовый шторм сырьевой экономики Сергей Смирнов
Нефтяные хроники. Компромиссы неизбежны Редакционный обзор
ГМК Казахстана. Налоговая оттепель Редакционный обзор
Телекоммуникации. Со щитом или на щите? Александр Васильев
Ставка больше, чем бизнес Редакционный обзор
Банкиры тоже плачут! Редакционный обзор
Страховой рынок. Вынужденное торможение Редакционный обзор
М&A в Казахстане. Симптомы несварения Юлия Феллер
Как перемолоть проблемы в эпоху кризиса Роман Якуткин
Экспорт зерна. Лучше меньше, да лучше! Редакционный обзор