Новые «локомотивы» рынка коммерческой недвижимости
Вопреки стагнационным тенденциям в строительной отрасли Казахстана, ситуация в сегменте коммерческой недвижимости сильно отличается от положения на рынке жилья. Особенно это характерно для Астаны и Алматы, где на протяжении последних лет продолжается активное строительство торговых объектов, офисных и складских помещений. По мере развития этого рынка на него постепенно стали выходить фонды недвижимости, что в перспективе может стать мощным стимулом для дальнейшего роста.
Южная столица является финансовым центром страны, а потому совсем не случайно, что де-факто во всех сегментах коммерческой недвижимости сегодня она заметно опережает Астану. Так, согласно данным компании Scot Holland, сегодня площади арендуемых офисных помещений класса «А» и «В» в Алматы составляют около 650 000 м2 против 346 100 м2 в Астане.
Столь ощутимая разница объясняется тем, что, во-первых, рынок офисной недвижимости Астаны относительно молод по сравнению с алматинским и характеризуется т.н. «искусственным» ростом. Во-вторых, в столице наблюдаются значительные колебания в стоимости аренды офисов одного и того же класса.
Ситуация на рынке торговой недвижимости Астаны складывается под влиянием высокой конкуренции и сравнительно невысокой покупательной способности населения. По данным ScotHolland, средняя доля пустующих площадей в столице колеблется от 5% до 10%. В 2013–2015 годах ожидается ввод новых торговых объектов с общей арендуемой площадью в 25 000 м2.
Если говорить о торговой недвижимости Алматы, то к началу 2013 года ее общая площадь достигала приблизительно 577 000 м2.
Однако наиболее развитым в Алматы и Алматинской области остается рынок складской недвижимости. Общая площадь складских помещений здесь составляет свыше 2 млн м2. При этом складские терминалы класса «А» и «B» занимают около 25% от объема рынка, а оставшаяся часть приходится на складские площади класса «C» и ниже.
В этом сегменте Астана еще больше отстает от Алматы. Согласно данным VeritasBrown I Cushman & Wakefield, общий фонд современных логистических центров в столице составляет около 35 000 м2.
Что касается ставок на аренду складских помещений, то они, как правило, оговариваются в индивидуальном порядке с каждым арендатором. При этом многое зависит от требуемой складской площади, вида товара, срока аренды и торговой марки арендатора. Примерные цены аренды и продажи коммерческой недвижимости приведены в таблице.
Как считают эксперты, наиболее перспективным сегментом на рынке коммерческой недвижимости остаются торговые площади. Ожидается, что в ближайшие годы на рынок Казахстана выйдут крупные зарубежные торговые сети, которые предпочитают торговые помещения класса «А». В результате можно прогнозировать увеличение спроса на этот вид недвижимости.
В то же время растет спрос на аренду качественных офисных помещений, причем как среди присутствующих на рынке отечественных компаний, так и со стороны международных игроков. По прогнозам экспертов, по мере наращивания присутствия в Казахстане российского бизнеса в рамках Таможенного союза интерес со стороны инвесторов и покупателей из стран ближнего и дальнего зарубежья к небольшим бизнес-центрам будет только расти.
В долгосрочной перспективе очень привлекательным может стать сектор складской недвижимости. В нашей стране ожидается появление новых игроков рынка ритейл, что будет стимулировать рост объемов торговли и, как результат, возникнет потребность в качественных складских помещениях класса «А» и «В». Однако на данный момент даже в Алматы и Алматинской области этот сектор развит недостаточно.
Фонды в помощь
На фоне позитивных тенденций на казахстанском рынке коммерческой недвижимости активную роль в его развитии могут сыграть фонды недвижимости, или REIT (Real Estate Investment Trusts).
Для справки отметим, что они представляют собой акционерные общества, главная задача в деятельности которых заключается в аккумулировании и инвестировании денег и активов в недвижимость и другое разрешенное законодательством имущество.
Первые фонды недвижимости появились в США более 100 лет назад с целью предоставления инвесторам возможности вложения капитала в крупномасштабные и разнообразные портфели рентабельного недвижимого имущества. Сам термин «Инвестиционный фонд недвижимости» возник в 1960 году, когда президент Соединенных Штатов Дуайт Дэвид Эйзенхауэр утвердил «Положение об инвестиционных трастах». Именно оно определяло основные принципы деятельности таких фондов.
На данный момент правовые режимы функционирования REIT установлены более чем в 20 странах мира. В 2007 году только в США уже насчитывалось около тысячи таких фондов. Их стандартная модель предусматривает получение дохода из двух основных источников – роста цен на недвижимость и сдачи недвижимости в аренду.
У нас подобные фонды пока не получили широкого распространения. Первым REIT в республике стало АО «АИФН «Великая Стена», созданное в 2008 году инвестиционно-финансовым домом «RESMI». Сегодня это единственный в стране фонд недвижимого имущества, чьи акции находятся в листинге KASE. В общей же сложности в Казахстане зарегистрировано всего восемь фондов REIT. Это объясняется сравнительно «молодой» практикой внедрения данного инструмента. Однако правовая основа для его функционирования и развития уже предусмотрена законодательством.
Аргументы «за»
Фонды недвижимости имеют несколько преимуществ. Во-первых, это налоговые льготы. Дело в том, что арендные поступления в виде инвестиционного дохода REIT освобождаются от уплаты корпоративного подоходного налога. Помимо этого, акционеры таких фондов, в зависимости от их типа, также имеют право на освобождение от обложения подоходным налогом при соблюдении определенных условий, установленных Налоговым кодексом РК.
Второе преимущество REIT заключается в ликвидности его активов. При этом фонд обеспечивает акционерам выплату дивидендов в размере не менее 90% чистой прибыли. Третий «плюс» состоит в том, что он может привлекать дополнительное финансирование, поскольку имеет выход на локальную биржевую площадку с доступом к широкому кругу инвесторов.
Еще одним преимуществом REIT можно назвать возможность повышать эффективность управления коммерческой недвижимостью через разделение операционной и инвестиционной деятельности. И, конечно же важным инструментом для вложения инвестиций в фонд недвижимости является открытость и прозрачность деятельности.
Не будет преувеличением сказать, что все эти плюсы REITв перспективе могут сделать их эффективным инструментом управления коммерческой недвижимостью и дать мощный толчок развитию этого рынка.