Рынок жилья: шоки и тренды
К середине лета на рынке жилой недвижимости Казахстана наметилась устойчивая тенденция плавного снижения стоимости «квадратных» метров. Это спровоцировало небольшой рост количества сделок купли-продажи. Однако августовское падение тенге вновь повергло рынок в состояние шока и полной неопределенности.
Судя по данным Комитета по статистике, тренд к снижению стоимости прослеживается уже несколько месяцев подряд. Так, только за июль этого года цены перепродажи благоустроенного жилья в среднем по Казахстану упали на 1,2%, составив 170 983 тенге за м2, а неблагоустроенного – на 0,2% – до 100 508 тенге. При этом стоимость продажи нового жилья сократилась на 0,3% – до 221 824 тенге, а арендная плата за благоустроенное жилье стала ниже на 0,8%, составив 1 259 тенге.
Аналогичная ситуация наблюдалась и в предыдущие два месяца текущего года. Стоимость квадратного метра в новостройках в июне упала на 0,2%, а в мае – на 1,4%. При этом вторичная недвижимость за этот период подешевела на 0,2%.
Официальная статистика вполне коррелирует и с данными независимых источников. Так, например, планомерно снижается т. н. индекс «Крыши», характеризующий общее состояние рынка недвижимости в Казахстане на основе анализа объявлений купли-продажи, размещенных на одноименном портале. По оценке аналитиков ресурса, индекс цен на жилье в Астане в июле снизился до $1 705 за квадратный метр. Потери в размере 2% (по сравнению с июнем) стали самым крупным ежемесячным падением в этом году. До сих пор подобное сокращение оставалось в пределах 1,27%, или $22–23. В общей сложности за 7 месяцев текущего года цены столичной недвижимости уменьшились на $136, или на 7,39%.
Что касается Алматы, то при среднемесячном снижении в январе–мае на $28, или на 1,54%, только за июль индекс «Крыши» по южной столице уменьшился сразу на $30,9, или на 1,76%. А в общей сложности с начала года цены в Алматы уже потеряли 8,9%, или $168,5 в абсолютном выражении. Рекордным за этот период может считаться апрельский провал – в середине весны индекс «Крыши» в южной столице обвалился сразу на $44.
Комментируя причины падения стоимости жилья, эксперты связывают такой тренд со снижением покупательной способности у населения. Олег Воробьев, главный специалист отдела маркетинга ТОО «Construction Capital», добавляет к этому усиление требований к банкам по скоррингу клиентов при выдаче ипотеки. По его оценкам, в целом диапазон снижения цен на жилье составил 5–15% в зависимости от класса недвижимости. Еще один немаловажный момент, который так или иначе сказался на рыночной ситуации, – приостановление некоторыми банками выдачи ипотечных кредитов в тенге. Свою роль здесь сыграли и девальвационные ожидания, которые заставляли многих игроков рынка воздержаться от сделок с недвижимостью на период неопределенности.
Тем не менее устойчивая тенденция снижения цен уже к середине лета привела к некоторому оживлению на рынке жилья. Так, по данным Комитета по статистике, количество сделок купли-продажи, зарегистрированных в Казахстане в июле текущего года, составило 15 401, что на 4,3% больше по сравнению с предыдущим месяцем. В целом же за семь месяцев по сравнению c соответствующим периодом прошлого года число сделок возросло на 8%. При этом в региональном разрезе лидерами роста стали Акмолинская (28,1%) и Мангистауская (45,1%) области, а также Астана (69,1%).
Шок заказывали?
Между тем уже в августе произошло событие, кардинально изменившее ситуацию на рынке недвижимости. Объявление 20 августа свободного плавания тенге и последовавший за этим взлет курса доллара свели на нет все тенденции и предыдущие прогнозы аналитиков.
Первой реакцией на падение национальной валюты стала ажиотажная скупка жилья, что было связано с тем, что многие застройщики не стали пересматривать цены, заморозив курс на уровне 180–198 тенге. Как отмечает исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана Аслан Тукиев, количество продаж увеличилось главным образом потому, что граждане пытаются те деньги, которые имеют сейчас на руках, «пристроить» так, чтобы последующая возможная стагнация или возможное удешевление тенге не отразились на них так сильно, как это произошло сейчас. Статистика показывает, что у застройщиков, которые держат этот курс, продажи выросли в несколько раз. К ним идут и те, кто держал деньги в тенге, и те, кто держал в долларах. Первым это выгодно, потому что они сохраняют свои деньги, а вторые меняют доллары на тенге и, соответственно, покупают квартиру с уценкой за счет курса.
Вместе с тем, по его мнению, это краткосрочный процесс, и совсем скоро рынок встанет. «Что для нас, строителей, означает девальвация? Это уменьшение спроса на рынке. Для нас катастрофический и принципиальный вопрос именно в этом. Девальвация уменьшила возможность граждан приобретать жилье. Структура продаж застройщиков показывает, что никаких финансовых механизмов поддержки этого спроса у нас, к сожалению, нет».
В этой связи г-н Тукиев считает, что в долгосрочной перспективе динамика цен и спроса в основном будет зависеть от того, какую позицию займет государство, от которого застройщики ожидают поддержки в виде увеличения возможности кредитования рынка либо подпитки банков второго уровня свободными денежными средствами.
В свою очередь, президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов в ближайшем будущем прогнозирует два сценария развития ситуации: или рынок просядет, а потом просто рухнет, или останется на плаву с учетом понижения и постепенной дедолларизации цен. «Очевиден тот факт, что продавцы всех сегментов жилья и арендодатели должны будут снизить цены в долларах на 20–30%. «В целом в ближайшие годы, по моему мнению, цены должны вернуться к соотношению $155–160 тенге за доллар. Мы уже, в принципе, к нему пришли этой весной. Сделки по факту совершались по такому соотношению. Думаю, что подобный откат произойдет снова».
При этом он подчеркнул, что нижняя планка на рынке сегодня диктуется государством, которое в рамках жилищных программ продает жилье эконом-класса по минимальным ценам – 170 тысяч тенге за 1 м2 в среднем по Казахстану. Понятно, что этот порог является своего рода дном для продавцов и застройщиков, работающих на конкурентном рынке.
Как известно, глава государства поручил Национальному банку разработать механизм компенсации средств граждан на депозитах в банках второго уровня, отдельно выделив вкладчиков, участвующих в системе жилстройсбережений. При этом в Жилстройсбербанке Казахстана уже заверили, что изменение курса не повлияет на реализацию Программы развития регионов до 2020 года. Финансирование объектов, по которым заключены договоры с местными исполнительными органами, сохранится. Цены покупки жилья зафиксированы в национальной валюте и в зависимости от региона составляют 90 000–142 500 тенге за 1 м2.
На 1 августа текущего года по направлению «Жилье для всех категорий населения» завершено строительство 15 167 квартир общей площадью 970 тыс. м2. До конца текущего года планируется построить еще порядка 6 тыс. квартир общей площадью 380 тыс. м2. В данный момент идет прием заявлений на участие в пуле по 1 927 квартирам в девяти областях республики, до конца года будет объявлен прием заявлений еще по 2 895 квартирам. Примечательно, что сегодня, по статистике, на каждую квартиру от государства претендует примерно 30 человек.
Безусловно, многое на рынке будет зависеть от экономической ситуации в стране, от курса доллара, спроса и предложения. Эксперты также возлагают надежды на кредитование, которое помогло бы населению приобрести собственное недвижимое имущество. Ведь куда дальновиднее вкладывать деньги в свое жилье, а не по старой привычке арендовать чужое.